鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０７１３５ -2	岡山市北区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	Ｒ０３Ｔ０７１３５ -6	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -103	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	東36m国道、南11m、角地		商業 (100,600)
d	Ｒ０３Ｔ０７０２３ -1000	岡山市北区		更地	（　）	長方形	南6m市道、北4m、二方路		商業 (90,360)
e	Ｒ０３Ｋ０７０２３ -1002	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m市道、南5.5m、西4m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 417,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	417,271	100 [ 124.4]	335,427	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	342,000
b	(　 ) 304,974	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,974	100 [ 93.1]	327,577		334,000
c	(　 ) 308,588	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	298,596	100 [ 94.9]	314,643		321,000
d	(　 ) 280,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	275,121	100 [ 84.8]	324,435		331,000
e	(　 ) 343,614	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	333,372	100 [ 103.5]	322,099		329,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

岡山北 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	90,296,160	19,552,706	70,743,454	58,328,900	12,414,554	（　0.9476） 11,764,031	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	240,082,265 円　　　　（　 238,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	755.25	ＲＣ5	3,776.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	1,007 ㎡	30.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸店舗、２～５階がフロア貸事務所で、駐車場は屋外と想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

標準的な面積を共用部分として想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	755.25	70.0	528.68	3,960	2,093,573	10.0	20,935,730
							0.0	0
2～ 2	事務所	755.25	80.0	604.20	2,760	1,667,592	10.0	16,675,920
							0.0	0
一括 3～ 5	事務所	2,265.75	80.0	1,812.60	2,400	4,350,240	10.0	43,502,400
							0.0	0
～

～

計		3,776.25	78.0	2,945.48		8,111,405		81,114,050
								0

⑨年額支払賃料	8,111,405 円　×　12ヶ月　＝　 97,336,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,945.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が標準的でなく、共用部分を含まないため不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,336,860 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,786,949 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	89,549,911 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	81,114,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 746,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	90,296,160 円　　　　（　 89,668 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７１３５（賃）　　　　-2105	3,071 ( 2,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７１３５（賃）　　　　-2102	3,200 ( 3,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,462
c	０７１３５（賃）　　　　-2106	2,604 ( 2,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,604

岡山北 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,045,000 円	809,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,920,106 円	97,336,860　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,717,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,251,800 円	809,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	809,000 円	809,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	809,000 円	809,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,552,706 円　（　　　　　　 19,417 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	809,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 3,776.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	58,328,900 円（　　　　　 57,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	90,296,160 円
②総費用	19,552,706 円
③純収益　①－②	70,743,454 円
④建物等に帰属する純収益	58,328,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,414,554 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,764,031 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240,082,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岡山北 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 5-22

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　藤原　秀幸

TEL.

鑑定評価額

328,000,000 円

１㎡当たりの価格

326,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月1日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区駅元町４６９番２｢駅元町６－２６｣				②地積　(㎡)	1,007 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1	事務所ＲＣ4	事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域	西25m市道、背面道	水道、ガス、下水	岡山 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

岡山駅西口地区の幹線街路沿
い路線商業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

岡山駅南西方

270m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

岡山駅西口に近接する幹線街路沿いの商業地域で、各種インフラ整備が進み、新たな再開発の動きが顕在化しつ
つある。一部で投機的な動きもみられる。新型コロナの影響を考慮しても若干の上昇基調を維持している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 326,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡山駅西口を中心とする市中心部の商業地域一円である。需要者の中心は県内のみならず県外も含んだ収
益性を重視する事業者や投資目的の法人等である。岡山駅西口の橋上化、再開発事業の完了及び周辺街路整備の影響で
商況は改善し、近年では医師会館や医療系学校の新設移転や隣接地域での大規模開発が計画されており、需給関係は堅
調である。取引価格はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地が存する地域は岡山駅西口に近接する幹線街路沿いに事務所、営業所が建ち並ぶ商業地域で、資料収集や利回り
の把握、建物想定に多様性があるなかで求めた収益価格は信頼性が稍劣る。比準価格は信頼性の高い事例から求めたも
ので実証的である。既成市街地で積算資料が得られないため、積算価格の試算は断念した。従って、規範性の高い比準
価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 502,000 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[157.2]

[102.0]
100

326,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    324,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は新型コロナの影響から持ち直しの
動きがみられ、岡山駅を中心とした地域は全
国区の需要で市場性を有し不動産市況は比較
的に堅調である。

医師会館や医療系学校の移転新築のほか、新
たに再開発の動きが顕在化しつつある岡山駅
西口においては、土地需要は依然として堅調
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０７０２３ -1002	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m市道、南5.5m、西4m、三方路		商業 (100,400)
b	Ｒ０４Ｋ０７１３５ -2	岡山市北区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	Ｒ０３Ｋ０７１３５ -101	岡山市北区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	Ｒ０４Ｋ０７１３５ -5	岡山市北区		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,614	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	333,372	100 [ 105.0]	317,497	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	324,000
b	(　 ) 417,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	417,271	100 [ 131.2]	318,042		324,000
c	(　 ) 302,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,343	100 [ 93.8]	322,327		329,000
d	(　 ) 379,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	379,227	100 [ 116.7]	324,959		331,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +54.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +49.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

岡山北 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	90,704,760	19,582,120	71,122,640	58,328,900	12,793,740	（　0.9476） 12,123,348	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	247,415,265 円　　　　（　 246,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	755.25	ＲＣ5	3,776.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	1,007 ㎡	30.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸店舗、２～５階がフロア貸事務所で、駐車場は屋外と想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

標準的な面積を共用部分として想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	755.25	70.0	528.68	3,978	2,103,089	10.0	21,030,890
							0.0	0
2～ 2	事務所	755.25	80.0	604.20	2,772	1,674,842	10.0	16,748,420
							0.0	0
一括 3～ 5	事務所	2,265.75	80.0	1,812.60	2,411	4,370,179	10.0	43,701,790
							0.0	0
～

～

計		3,776.25	78.0	2,945.48		8,148,110		81,481,100
								0

⑨年額支払賃料	8,148,110 円　×　12ヶ月　＝　 97,777,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,945.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が標準的でなく、共用部分を含まないため不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,777,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,822,186 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	89,955,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	81,481,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 749,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	90,704,760 円　　　　（　 90,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７１３５（賃）　　　　-2102	3,200 ( 3,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,462	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,431 円/㎡　月額支払賃料（　 2,411 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７１３５（賃）　　　　-2105	3,071 ( 2,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	2,399
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,045,000 円	809,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,933,320 円	97,777,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,734,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,251,800 円	809,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	809,000 円	809,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	809,000 円	809,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,582,120 円　（　　　　　　 19,446 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	809,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 3,776.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	58,328,900 円（　　　　　 57,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	90,704,760 円
②総費用	19,582,120 円
③純収益　①－②	71,122,640 円
④建物等に帰属する純収益	58,328,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,793,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,123,348 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,415,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,000 円／㎡）