鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -136	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南36.8m県道、北6m、二方路		商業 (100,500)
b	Ｒ０３Ｋ０３５２１ -5	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m市道、南5.5m、西4m、三方路		商業 (100,400)
c	Ｒ０３Ｋ０７０２３ -1001	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	南6.3m市道、北4m、二方路		商業 (90,378)
d	Ｒ０２Ｔ０７０２３ -1001	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,442	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	202,421	100 [ 82.0]	246,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 343,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	330,398	100 [ 132.0]	250,302		250,000
c	(　 ) 226,603	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 97.0]	100 [ 102.0]	230,405	100 [ 90.8]	253,750		254,000
d	(　 ) 242,116	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	253,847	100 [ 100.0]	253,847		254,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

岡山北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,211,574	9,410,528	33,801,046	29,128,400	4,672,646	（　0.9476） 4,427,799	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	90,363,245 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	377.00	ＲＣ5	1,885.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	503 ㎡	18.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 65.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地域標準的規模。フロア・部分貸し。１階店舗等、２階以上事務所、屋外駐車場込。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

共用部分が床面積に算入されるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	377.00	70.0	263.90	3,796	1,001,764	10.0	10,017,640
							0.0	0
2～ 2	事務所	377.00	80.0	301.60	2,646	798,034	10.0	7,980,340
							0.0	0
3～ 5	事務所	377.00	80.0	301.60	2,301	693,982	10.0	6,939,820
							0.0	0
～

～

計		1,885.00	78.0	1,470.30		3,881,744		38,817,440
								0

⑨年額支払賃料	3,881,744 円　×　12ヶ月　＝　 46,580,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,470.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情に基づき判定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,580,928 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,726,474 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,854,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	38,817,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 357,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,211,574 円　　　　（　 85,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３５２１（賃）　　　　-3	3,998 ( 3,856)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [150.0]	100 [115.0]	2,440	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,320 円/㎡　月額支払賃料（　 2,301 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７３９２（賃）　　　　-106	2,415 ( 2,415)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	2,222
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,020,000 円	404,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,397,428 円	46,580,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,064,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,120,800 円	404,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	404,000 円	404,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	404,000 円	404,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,410,528 円　（　　　　　　 18,709 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	404,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 1,885.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,128,400 円（　　　　　 57,909 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,211,574 円
②総費用	9,410,528 円
③純収益　①－②	33,801,046 円
④建物等に帰属する純収益	29,128,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,672,646 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,427,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,363,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岡山北 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 5-9

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊輔

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区下石井２丁目３番１０３｢下石井２－３－８｣				②地積　(㎡)	503 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	事務所兼住宅Ｓ7	中高層ビルと低層の小売店舗が混在する商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	岡山 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

事務所ビルのほか小規模飲食
店舗が建ち並ぶ商業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

岡山駅南方

800m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

岡山中心市街地内、幹線道路背後の業地であるが、岡山駅から徒歩１０～１５分程度で飲食店舗需要も高い地域
である。格別の変動要因も見られないことから今後ともほぼ現況維持で推移するものと予想する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ岡山駅から徒歩１０分内外に位置する幹線道路背後の商業地域である。コロナ禍による空室率上昇が
認められるものの、緊急事態宣言等の終了後、患者数の減少を背景に徐々に人通り等が回復しつつある。また、南側で
は大型再開発ビルの一部が完成し、テナントの募集が始まっており、周辺エリアの昼間人口が増加することが予想され
、依然不透明感はあるものの徐々に市況は回復基調にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、広域的に岡山市中心市街地内の事例を採用しているが、市場・収益性分析に基づき適切に補修正を行って
おり、地域的な市場の状況を的確に反映している。収益価格は、自己利用の建物も多く、収益性に着目して価格形成が
行われるほど賃貸市場が成熟した状況にはない。したがって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地、前
年価格からの検討も加え、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 250,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 98.8]

[100.0]
100

254,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気はコロナ禍の影響を受け、先行きも
依然不透明な状況にある。商業地需要もその
影響下にあるが、足踏み状況の改善が進む地
域も認められる。

岡山中心市街地内、事務所ビルのほか小規模
飲食店舗等も見られる商業地域である。周辺
には大規模な再開発も見られ、市況は回復基
調にある。

他の代替競争関係にある不動産と比較した場
合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.3
環境　　　　　　  +6.4
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０７１３５ -5	岡山市北区		更地	（　）	不整形	西8m市道、東1.2m、二方路		商業 (90,400)
b	Ｒ０３Ｔ０６９６７ -221003	岡山市北区		建付地	（　）	不整形	東6m市道、南4m、角地		商業 (90,360)
c	Ｒ０２Ｋ０７３９２ -169	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｒ０４Ｋ０６９６７ -221001	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	北10m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	276,683	100 [ 106.3]	260,285	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 192,286	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	207,140	100 [ 80.7]	256,679		257,000
c	(　 ) 226,097	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,428	100 [ 91.5]	254,020		254,000
d	(　 ) 158,514	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	177,536	100 [ 70.9]	250,403		250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -14.6
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -5.3
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 -32.3
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

岡山北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,250,180	9,411,676	33,838,504	29,128,400	4,710,104	（　0.9476） 4,463,295	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	91,087,653 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	377.00	ＲＣ5	1,885.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	503 ㎡	18.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 65.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗【部分貸し２室（各１３１．９５㎡）】、２～５階：事務所【部分貸し４室（各７５．４０㎡）】

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

各階標準的なレンタブル比を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	377.00	70.0	263.90	3,800	1,002,820	10.0	10,028,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	377.00	80.0	301.60	2,648	798,637	10.0	7,986,370
							0.0	0
3～ 5	事務所	377.00	80.0	301.60	2,303	694,585	10.0	6,945,850
							0.0	0
～

～

計		1,885.00	78.0	1,470.30		3,885,212		38,852,120
								0

⑨年額支払賃料	3,885,212 円　×　12ヶ月　＝　 46,622,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,470.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,622,544 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,729,804 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,892,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	38,852,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 357,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,250,180 円　　　　（　 85,984 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-110	2,974 ( 2,880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [150.0]	2,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,322 円/㎡　月額支払賃料（　 2,303 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７３９２（賃）　　　　-108	2,048 ( 1,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,156
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,020,000 円	404,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,398,676 円	46,622,544　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,064,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,120,800 円	404,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	404,000 円	404,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	404,000 円	404,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,411,676 円　（　　　　　　 18,711 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	404,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 1,885.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,128,400 円（　　　　　 57,909 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,250,180 円
②総費用	9,411,676 円
③純収益　①－②	33,838,504 円
④建物等に帰属する純収益	29,128,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,710,104 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,463,295 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,087,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）