鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１Ｃ０７７７２ -1001	岡山市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北12m県道、南6m、二方路		準工 (70,200)
b	Ｒ０２Ｔ０７７７２ -1010	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13.5m県道、西2.5m、角地		近商 (90,200)
c	Ｒ０３Ｔ０７７７２ -1006	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北13m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４Ｋ０７７７２ -1027	岡山市北区		底地	（　）	ほぼ台形	南14m県道、東5m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,596	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	78,425	100 [ 89.1]	88,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,000
b	(　 ) 87,776	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	87,088	100 [ 99.7]	87,350		87,400
c	(　 ) 88,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 108.9]	85,541	100 [ 98.1]	87,198		87,200
d	(　 78,354) 78,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	90,374	100 [ 100.0]	90,374		90,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -9.5
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,500 円／㎡]

岡山北 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,595,717	1,929,247	7,666,470	5,520,130	2,146,340	（　0.9725） 2,087,316	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	42,598,286 円　　　　（　 64,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	264.40	Ｓ2	528.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	661 ㎡	33.2 m x 22.0 m	前面道路：県道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階は事務所で部分貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段と開放廊下を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.40	100.0	264.40	1,924	508,706	6.0	3,052,236
							0.0	0
2～ 2	事務所	264.40	100.0	264.40	1,347	356,147	6.0	2,136,882
							0.0	0
～

～

～

計		528.80	100.0	528.80		864,853		5,189,118
								0

⑨年額支払賃料	864,853 円　×　12ヶ月　＝　 10,378,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 528.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,378,236 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 830,259 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,547,977 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,189,118 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,595,717 円　　　　（　 14,517 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７７７２（賃）　　　　-514	1,839 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,934 円/㎡　月額支払賃料（　 1,924 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７７７２（賃）　　　　-1007	2,348 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,976
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	368,500 円	73,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	311,347 円	10,378,236　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 475,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 626,400 円	73,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,700 円	73,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,700 円	73,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,929,247 円　（　　　　　　 2,919 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,700,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 528.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,520,130 円（　　　　　 8,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,595,717 円
②総費用	1,929,247 円
③純収益　①－②	7,666,470 円
④建物等に帰属する純収益	5,520,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,146,340 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,087,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,598,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岡山北 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 5-5

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　大塚　恒一

TEL.

鑑定評価額

57,100,000 円

１㎡当たりの価格

86,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区平野字菊楽９７５番７				②地積　(㎡)	661 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1.5:1	事務所兼作業所Ｓ2	店舗、営業所等が見られる路線商業地域	南13.5m県道	水道、下水	庭瀬 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３．５ｍ県道

交通

施設

庭瀬駅北東方

750m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

県道岡山倉敷線沿いに大型店舗や営業所等が建ち並ぶ吉備地区中心の路線商業地域である。背後地の人口も多く
コロナ禍であっても商業地需要は底堅く推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に岡山市郊外の路線商業地域であるが一部倉敷市に及ぶ。需要者は物販店舗・営業所等を経営する事
業者が中心であるが、マンション業者も参入しつつある。更地は少ないため事業用地を取得する場合はスクラップ＆ビ
ルド方式を主体にする必要があるが取引は少ない。Ｈ３０年７月豪雨の際の浸水・コロナ禍に拘わらず土地需要への影
響は限定的である。業種業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格を求めたが開差を生じた。比準価格は、岡山市郊外の路線商業地域から価格形成要因を共通にする
複数の取引事例を基に要因比較を行って求めたもので実証的で説得力が認められる。一方、収益価格は想定される需要
者の業種、業態が多様性に富むため特定の収益モデルに基く収益価格の説得性は相対的にやや低い。従って比準価格を
重視し収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 5-30 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,400 円／㎡

[101.0]
100

100
[ 99.0]

100
[ 98.5]

[100.0]
100

86,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍によるマクロ経済の落ち込み懸念に
も拘わらず同一需給圏内の路線商業地の価格
に弱含みの動きは見受けられない。

大型店舗が主体の熟成した路線商業地域であ
る。背後地の人口も漸増しており土地需要は
根強く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０７７７２ -1027	岡山市北区		底地	（　）	ほぼ台形	南14m県道、東5m、角地		近商 (90,200)
b	Ｒ０３Ｔ０７７７２ -1006	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北13m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０２Ｔ０７７７２ -1010	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13.5m県道、西2.5m、角地		近商 (90,200)
d	３１Ｃ０７７７２ -1001	岡山市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北12m県道、南6m、二方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 78,354) 78,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	90,374	100 [ 100.0]	90,374	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,400
b	(　 ) 88,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 108.9]	85,541	100 [ 96.0]	89,105		89,100
c	(　 ) 87,776	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	87,088	100 [ 100.0]	87,088		87,100
d	(　 ) 66,596	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	78,425	100 [ 90.1]	87,042		87,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -0.5
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -8.5
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,500 円／㎡]

岡山北 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,592,777	1,929,252	7,663,525	5,520,130	2,143,395	（　0.9725） 2,084,452	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	42,539,837 円　　　　（　 64,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	264.40	Ｓ2	528.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	661 ㎡	33.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階は事務所２区画の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.40	100.0	264.40	1,925	508,970	6.0	3,053,820
							0.0	0
2～ 2	事務所	264.40	100.0	264.40	1,345	355,618	6.0	2,133,708
							0.0	0
～

～

～

計		528.80	100.0	528.80		864,588		5,187,528
								0

⑨年額支払賃料	864,588 円　×　12ヶ月　＝　 10,375,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 528.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,375,056 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 830,004 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,545,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,187,528 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,592,777 円　　　　（　 14,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７７７２（賃）　　　　-514	1,839 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,935 円/㎡　月額支払賃料（　 1,925 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７７７２（賃）　　　　-1007	2,348 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,945
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	368,500 円	73,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	311,252 円	10,375,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 475,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 626,400 円	73,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,700 円	73,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,700 円	73,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,929,252 円　（　　　　　　 2,919 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,700,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 528.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,520,130 円（　　　　　 8,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,592,777 円
②総費用	1,929,252 円
③純収益　①－②	7,663,525 円
④建物等に帰属する純収益	5,520,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,143,395 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,084,452 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,153 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,539,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,400 円／㎡）