鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -53	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -51	岡山市北区		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -136	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南36.8m県道、北6m、二方路		商業 (100,500)
d	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -145	岡山市北区		更地	（　）	不整形	東30m市道、南6m、二方路		商業 (90,400)
e	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -143	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,475	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	140,503	100 [ 78.6]	178,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 157,533	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	159,266	100 [ 86.8]	183,486		183,000
c	(　 ) 205,442	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	202,421	100 [ 114.5]	176,787		177,000
d	(　 ) 142,662	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	163,111	100 [ 90.1]	181,033		181,000
e	(　 ) 167,537	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	189,689	100 [ 100.8]	188,184		188,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +8.5
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -12.5
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

岡山北 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,962,817	5,964,156	20,998,661	19,322,800	1,675,861	（　0.9476） 1,588,046	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	32,409,102 円　　　　（　 97,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	250.00	ＲＣ5	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	333 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～５階事務所で、各階とも部分貸しを想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	70.0	175.00	3,572	625,100	10.0	6,251,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	80.0	200.00	2,490	498,000	10.0	4,980,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	250.00	80.0	200.00	2,165	433,000	10.0	4,330,000
							0.0	0
～

～

計		1,250.00	78.0	975.00		2,422,100		24,221,000
								0

⑨年額支払賃料	2,422,100 円　×　12ヶ月　＝　 29,065,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 975.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,065,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,325,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,739,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,221,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 222,833 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,962,817 円　　　　（　 80,969 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-124	2,555 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [109.5]	100 [115.0]	2,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,183 円/㎡　月額支払賃料（　 2,165 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７３９２（賃）　　　　-142	1,361 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [115.0]	2,113
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,340,000 円	268,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	871,956 円	29,065,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 482,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,733,600 円	268,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,964,156 円　（　　　　　　 17,910 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	268,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,322,800 円（　　　　　 58,026 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,962,817 円
②総費用	5,964,156 円
③純収益　①－②	20,998,661 円
④建物等に帰属する純収益	19,322,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,675,861 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,588,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,769 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,409,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岡山北 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 5-4

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　大塚　恒一

TEL.

鑑定評価額

58,900,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区大学町２番１０６｢大学町２－１５｣				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中層ビル、店舗の混在する大学病院前の商業地域	南18m市道	水道、ガス、下水	岡山 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大学病院に対面する地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

岡山駅南方

1.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大学病院関連の施設が建ち並ぶ中、周辺では築浅賃貸共同住宅も散見される。直背後地域では時間貸し駐車場需
要も増えており用途の多様性に支えられて地価は稍強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 96,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岡山駅を中心として約１．５～３㎞圏内で、近隣店舗、事務所、賃貸マンション等が混在する商業地域
と認められる。需要者は、個人及び法人事業者等多岐に亘る。土地利用が進んでいるため供給は少ないが、大学病院に
近接している上に市役所等公共施設への接近性にも優れることから需要は堅調である。ただ近隣地域内における土地の
利用形態は多種多様である上に取引が少ないため取引の中心価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格を得たが開差を生じた。比準価格は市街地商業地域に係る取引事例から適切な要因
比較を行って求めたもので実証的な試算価格である。一方収益価格は賃貸用不動産から求めたものであるが想定テナン
トの業種・業態の多様性から賃貸条件は稍弾力的であり相対的に説得性が劣る。最終的には比準価格を重視し収益価格
を参酌すると共に前年からの市場動向も勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    174,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍によるマクロ経済の落ち込み懸念に
も拘わらず岡山市中心部商業地の価格に弱含
みの動きは見受けられない。

大学病院に関係する薬局・飲食店舗・共同住
宅等が混在する商業地域であり地域要因に変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -143	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	Ｒ０３Ｔ０４２０３ -51	岡山市北区		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -53	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -145	岡山市北区		更地	（　）	不整形	東30m市道、南6m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,537	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	189,689	100 [ 100.8]	188,184	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 157,533	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,006	100 [ 86.8]	182,035		182,000
c	(　 ) 135,475	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	140,503	100 [ 78.6]	178,757		179,000
d	(　 ) 142,662	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	163,111	100 [ 92.7]	175,956		176,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 181,000 円／㎡]

岡山北 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,948,624	5,971,997	20,976,627	19,322,800	1,653,827	（　0.9476） 1,567,166	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	31,982,980 円　　　　（　 96,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	250.00	ＲＣ5	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	333 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア・部分貸し。１階店舗、２階以上事務所。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

共用部分を考慮し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	70.0	175.00	3,575	625,625	10.0	6,256,250
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	80.0	200.00	2,490	498,000	10.0	4,980,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	250.00	80.0	200.00	2,162	432,400	10.0	4,324,000
							0.0	0
～

～

計		1,250.00	78.0	975.00		2,420,825		24,208,250
								0

⑨年額支払賃料	2,420,825 円　×　12ヶ月　＝　 29,049,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 975.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,049,900 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,323,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,725,908 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,208,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 222,716 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,948,624 円　　　　（　 80,927 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-124	2,555 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [109.5]	100 [115.0]	2,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,180 円/㎡　月額支払賃料（　 2,162 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７３９２（賃）　　　　-142	1,361 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	100 [115.0]	1,972
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,340,000 円	268,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	871,497 円	29,049,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 490,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,733,600 円	268,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,971,997 円　（　　　　　　 17,934 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	268,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,322,800 円（　　　　　 58,026 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,948,624 円
②総費用	5,971,997 円
③純収益　①－②	20,976,627 円
④建物等に帰属する純収益	19,322,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,653,827 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,567,166 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,982,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,000 円／㎡）