別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岡山北 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -24 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区牟佐字土井之内８１０番３ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道 玉柏 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 赤磐市との行政界付近に位置 する住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 玉柏駅北東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は当市中心部の北東方遠郊外に位置する住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず現状維持 傾向で推移するものと予測される。利便性が劣るため住宅地需要は弱く、地価動向は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市北方～北東方遠郊外に位置する住宅地域である。対象地域は赤磐市境に近い利便性及び住環境が 劣る平坦地の住宅地域である。需要者は岡山市内に通勤する３０才代～４０才代の一次取得者が中心である。周辺にお ける開発動向は低調で土地取引は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地で総額５００万円～７００万円程度、新築 戸建住宅で総額２３００万円～２５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は市街地遠郊外の住宅地域であり、地域内では自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主体である。周辺類 似地域の取引事例から適切に試算された比準価格は、市場の実勢を反映した説得力を有する価格と思料される。なお後 述の理由により積算価格及び収益価格は試算しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、代表標 準地価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [127.7] [103.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍により雇用所得環境は 弱めの動きが継続している。一方住宅投資及 び主要製造業の生産は持ち直し傾向にある。 岡山市街地北東方遠郊外に位置する住宅地域 で地域要因に特段の変動はない。遠郊外住宅 地の需要は弱く、地価動向は下落傾向が継続 している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +25.5 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％