別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岡山北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -23 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区宿字久保５６２番８ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道 備前原 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岡山市街地北東方近郊の山裾 に開発された住宅団地 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 備前原駅南西方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は当市北東方近郊の山裾に位置する住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められず、現状維持傾向に て推移するものと予測される。やや利便性に劣るため需要は弱く、地価動向は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市街地北～北東方郊外のやや利便性に劣る住宅地域である。対象地域は平坦部分が狭いＪＲ津山線 沿線に開発された小規模住宅団地である。需要者は岡山市内に通勤する３０～４０才代の一次取得者が中心である。日 常利便施設等が周辺になく、利便性に劣ることから住宅地需要は少ない。中心となる価格帯は土地で６００万円～８０ ０万円程度、新築戸建で２５００万円～２７００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は郊外の熟成したやや小規模な住宅団地であり、地域内では自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主体で ある。周辺類似地域の取引事例から適切に試算されて求められた比準価格は、市場の実勢を反映した説得力を有する試 算価格と思料される。なお後述の理由により積算価格及び収益価格の試算はしなかった。従って、市場の実勢を反映し た比準価格を標準とし、周辺類似地域の標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍により雇用所得環境は 弱めの動きが継続している。一方住宅投資及 び主要製造業の生産は持ち直し傾向にある。 岡山市街地北東方近郊の住宅地域で地域要因 に特段の変動はない。郊外の住宅地の需要は 弱く地価動向は下落傾向が続いている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％