別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岡山北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -22 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区津島本町１３３２番７ ｢津島本町１－１６－３｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 岡山 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 文教地区的要因のある居住環 境良好な高級住宅地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 岡山駅北西方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山市の著名な文教地区の高級住宅地として熟成しており、地域要因は安定的に推移していくものと予測される 。当該地域に対する高所得階層の需要は根強く、地価は概ね上昇傾向で推移していくと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ岡山駅から概ね３㎞圏内の高級住宅地域一円である。対象地域は当市中心市街地の北西方近郊で利 便性・住環境ともに良好な文教地区に位置することから、岡山市内在住の富裕者層を中心とした需要者の地域的選好性 が高い。市内では価格帯が高位なことから区画の分割も見られ、需要の中心となる価格帯は、土地で２０００～３００ ０万円程度であり、新築戸建で５０００万円～６０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は文教地区の高級住宅地域であるため、地域内では自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主体である。周 辺類似地域からの取引事例から適切に試算された比準価格は、市場の実勢を反映した説得力を有する試算価格と思料さ れる。なお、後述の理由から積算価格及び収益価格は試算しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [102.0] 100 [118.5] [103.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍により雇用所得環境は 弱めの動きが継続している。一方住宅投資及 び主要製造業の生産は持ち直し傾向にある。 岡山市の高級住宅地域である。中高所得者層 の需要は堅調であり、地価動向は上昇傾向が 継続している。なお地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.5 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％