鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０４２０３ -15	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、南5.5m、角地		準工 (60,200)
b	Ｒ０４Ｋ０４２０３ -10	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、南東4m、角地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４Ｋ０４２０３ -8	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m私道、北6m、準角地		２住居 (60,200)
d	Ｒ０３Ｋ０４２０３ -22	岡山市北区		更地	（　）	長方形	南7m市道、東5m、北2m、三方路		準工 (60,200)
e	Ｒ０３Ｔ０４２０３ -17	岡山市北区		更地	（　）	長方形	東2.8m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 106.1]	86,150	100 [ 123.5]	69,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,800
b	(　 ) 84,277	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,150	100 [ 116.0]	70,819		70,800
c	(　 ) 75,319	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,138	100 [ 105.5]	70,273		70,300
d	(　 ) 70,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	64,377	100 [ 90.1]	71,451		71,500
e	(　 ) 44,133	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,133	100 [ 61.0]	72,349		72,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +4.5
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.2	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,300 円／㎡]

岡山北 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,740,096	477,848	2,262,248	1,871,480	390,768	（　0.9675） 378,068	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,218,870 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.00	ＬＳ2	182.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	164 ％	228 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積が４５㎡程度のファミリータイプを各階２戸、計４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	91.00	100.0	91.00	1,324	120,484	2.0	240,968
							1.0	120,484
～

～

～

～

計		182.00	100.0	182.00		240,968		481,936
								240,968

⑨年額支払賃料	240,968 円　×　12ヶ月　＝　 2,891,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が標準的でなく、共用部分を含まないため不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,891,616 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 231,329 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,660,287 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	481,936 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,434 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,968 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 75,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,740,096 円　　　　（　 12,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４２０３（賃）　　　　-31	1,347 ( 1,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,418	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,364 円/㎡　月額支払賃料（　 1,324 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４２０３（賃）　　　　-32	1,297 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,310
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,600 円	24,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	86,748 円	2,891,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,400 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 477,848 円　（　　　　　　 2,096 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,871,480 円（　　　　　 8,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,740,096 円
②総費用	477,848 円
③純収益　①－②	2,262,248 円
④建物等に帰属する純収益	1,871,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	390,768 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	378,068 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,658 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,218,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岡山北 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 -21

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　有田　修一

TEL.

鑑定評価額

16,100,000 円

１㎡当たりの価格

70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区青江５丁目６１８番１外｢青江５－５－３｣				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,164)
	1:1.5	住宅Ｗ1	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	北4.1m市道	水道、ガス、下水	岡山 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道背後の既成住宅地域

街

路

基準方位北、４．１
ｍ市道

交通

施設

岡山駅南方

4.5km

法令

規制

１住居
(60,164)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地南部に位置する国道背後の既成住宅地域。街路条件が劣る事から、周辺の区画整理済の地区に比べて需要
は弱いものの、近傍で大型商業施設が開業したことで、利便性が向上し、地価は微上昇傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岡山市南部～南西部で岡山駅から２～５ｋｍ圏内の標準住宅地域一円である。主たる需要者層は３０～
４０代で、岡山市中心部への通勤者が中心である。周辺の区画整理済の地区に比べて取引の中心価格帯は低く、土地が
１３００～１８００万円程度、新築戸建３２００～３７００万円程度が中心である。利便性の良好な地域であるが、区
画整理済の地区に比べて街路条件に難点を有し、需要は相対的に弱い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は街路網がやや雑然とした既成住宅地域で、需要の弱さから取引が少ない。そのため、周辺の区画整理済の地
区の事例も採用して比準価格を求めた。また、近隣地域は戸建住宅が主流であるが、周辺には賃貸共同住宅等の収益物
件も見受けられ、近年、投資目的での取引も見られる。そのため、実証的で精度の高い比準価格を標準とし、理論的な
収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[106.0]

100
[168.5]

[100.0]
100

70,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和３年を通して、岡山市中心部における不
動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の
影響は限定的といえる。

近傍で、イオンスタイル岡山青江店が開業後
、既に２年を経過し、生活利便性が向上する
とともに、周辺でマンションの建設も予定さ
れている。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０４２０３ -7	岡山市北区		更地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
b	Ｒ０３Ｋ０４２０３ -15	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、南5.5m、角地		準工 (60,200)
c	Ｒ０３Ｋ０４２０３ -13	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０４Ｋ０４２０３ -12	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3m市道、南1.2m、角地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,855	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	77,118	100 [ 100.0]	77,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,100
b	(　 ) 89,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 106.1]	86,150	100 [ 123.0]	70,041		70,000
c	(　 ) 73,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	81,123	100 [ 113.8]	71,286		71,300
d	(　 ) 41,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	44,854	100 [ 62.6]	71,652		71,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

岡山北 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,773,208	479,097	2,294,111	1,871,480	422,631	（　0.9675） 408,895	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,889,022 円　　　　（　 39,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.00	ＬＳ2	182.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	164 ％	228 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均面積約４５㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であり共用部分等容積に不算入の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	91.00	100.0	91.00	1,340	121,940	2.0	243,880
							1.0	121,940
～

～

～

～

計		182.00	100.0	182.00		243,880		487,760
								243,880

⑨年額支払賃料	243,880 円　×　12ヶ月　＝　 2,926,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般的ではなく、共用部分を含まないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,926,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 234,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,692,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	487,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 76,286 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,773,208 円　　　　（　 12,163 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５８２１（賃）　　　　-54	1,335 ( 1,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５８２１（賃）　　　　-52	1,396 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,396
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,600 円	24,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	87,797 円	2,926,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,400 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 479,097 円　（　　　　　　 2,101 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,871,480 円（　　　　　 8,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,773,208 円
②総費用	479,097 円
③純収益　①－②	2,294,111 円
④建物等に帰属する純収益	1,871,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,631 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	408,895 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,793 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,889,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,000 円／㎡）