別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山北 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -20 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　雅人   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区一宮字上中沖４２１番１５ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東5.7m市道 水道、ガス、下水 備前一宮 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ７ｍ市道 交通 施設 備前一宮駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、国道１８０号バイパスの整備によるアクセスの向上等により 需要が堅調に推移しているが、格別の変動要因はないため、当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ備前一宮駅を最寄り駅とする戸建住宅地域一円である。主な需要者は、岡山市内に通勤するファミ リー層を中心としたエンドユーザーである。岡山西バイパスの整備により、岡山市中心部へのアクセスが向上し、需要 は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、更地で１，０００万～１，５００万円程度、新築の戸建物件が２ ，５００万～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した 価格である。収益価格は、地域的特性、画地条件から判断して、賃貸住宅の想定は困難なため、適用していない。以上 より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北（県） -11               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の終息は不透明で あり、景気回復の速度は遅く、一進一退の状 況である。今後の景気動向予測も困難である 。 駅からの接近性の面等で需要は比較的堅調で あるが、地域要因に変動はなく、地価は横ば い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％