別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 岡山北 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -19 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤川　亮   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８ ｢下伊福２－６－３９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い幹線街路背後の住 宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 岡山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４ｍ 私道 交通 施設 岡山駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的小規模な住宅やアパートが密集して建ち並んでいる住宅地域で、未利用地は見られない。今後も安定的に 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山駅の西方１ｋｍから３ｋｍに位置する住宅地域である。岡山駅の西口から西方に幹線道路が倉敷市 へ通じており、その背後に住宅地が見られる。対象地付近は岡山駅にかなり近く、古くからの住宅地であるため小規模 な戸建住宅やアパートが密集している。新規分譲地は見られないため、需要者層は地縁関係者が多い。取引の中心とな る価格帯は、坪３０万円から３５万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修性を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である 。一方、収益価格は画地の規模から駐車場付きアパートを想定することが困難であったため適用出来なかった。よって 、比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡や前年からの価格の推移に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,100 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [106.0] 100 94,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で一時停滞 感もあったが、住宅地需要に大きな影響はな く、近時回復傾向である。 小規模な住宅等が密集しており、地域に大き な変化はない。 個別的要因による影響に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.8 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　  +5.1 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％