別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山北 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -15 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　仁科　毅   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区田中１１０番１０２ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、共 同住宅等が増加中の 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 北長瀬 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 北長瀬駅南方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域である。北長瀬駅操車場跡地や問屋町の再開発により、周辺地域の利便性が向上し、需 要は増加している。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市中心部から南西方約６㎞圏内に位置する住宅地域である。需要者は、岡山市内に勤務する、自己 住宅の取得を目的とするサラリーマン世帯が中心である。都心への接近性や利便性の良さに加え、各種社会資本整備に より急速に市街地化が進行した地域で、住宅地需要は堅調である。市場で中心となる価格帯は土地で２０００万円～２ ５００万円程度、新築戸建住宅は４５００万円～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は 試算しない。近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域であるため、居住快適性を重視し自己使用目的で取引されることか ら、取引価格の水準を指標に価格が決定されていることが一般的と認められる。したがって比準価格を採用し、不動産 取引の需給動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [106.0] 100 [111.2] [103.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きもあるが、新型コロナ ウイルス感染症の影響により、先行き不透明 の状況である。 利便性の高い住宅地域であり、圏域内の人口 も増加傾向にある。地価は安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％