別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岡山北 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -14 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区玉柏字池下２０７４番１ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家が散在し、一般 住宅も混在する既成 住宅地域 西4.5m市道 水道 玉柏 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岡山市北東部郊外の山裾附近 に形成されている調区内既成 住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 玉柏駅西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 岡山市街地北東方郊外の調区内の山裾附近に位置する既成住宅地域であり、地域要因は現状維持ないしやや衰退 傾向で推移すると予測される。郊外調区内既成住宅地に対する需要は弱く地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市北東部郊外４㎞～８㎞の旭川両岸に位置する山裾と河川に挟まれた集落的要素の強い住宅地域であ る。小規模開発された住宅地等も一部には見受けられるものの、地域の多くは農家住宅等が散在する既成住宅地域であ り、地勢的制約等から利便施設に乏しい。調整区域内の住宅地は新規転入者が少なく、主な需要者は地縁者等であるこ とから不動産の取引は低調であり、規模の大小や取引目的も様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は旭川両岸の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は市街化調整区域に 開発された熟成した小規模分譲地であり、周辺には賃貸共同住宅等がみられず、建築規制により共同住宅の建築が困難 なため、収益還元法は適用しなかった。したがって規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との検討も踏まえ、 上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 72.8] [100.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により消費行動が 変化し、経済に停滞感がある。経済情勢は感 染症抑止策及び経済対策如何であり不透明な 状況である。 小学校に近接するが、市街化調整区域内に位 置し、農家集落的特性が強い地域である。土 地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -16.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％