鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０４２０３ -9	岡山市北区		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０３Ｔ０４２０３ -4	岡山市北区		建付地	（　）	正方形	東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０３Ｔ０４２０３ -2	岡山市北区		更地	（　）	長方形	南3.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	Ｒ０４Ｋ０４２０３ -3	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	南2.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	Ｒ０３Ｔ０４２０３ -12	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南2m、二方路		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,991	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,411	100 [ 118.5]	88,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	94,300
b	(　 ) 90,498	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,041	100 [ 103.3]	88,133		93,400
c	(　 ) 127,038	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	138,775	100 [ 155.8]	89,073		94,400
d	(　 ) 131,868	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	132,132	100 [ 148.1]	89,218		94,600
e	(　 ) 116,110	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	116,110	100 [ 130.8]	88,769		94,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.3	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +7.5
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.2	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.9	交通・接近　 +8.3	環境　　　　 +63.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.8	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +32.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,000 円／㎡]

岡山北 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,862,627	1,000,904	4,861,723	3,781,310	1,080,413	（　0.9675） 1,045,300	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,723,913 円　　　　（　 49,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	184.00	ＬＳ2	368.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	459 ㎡	23.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積が４６㎡程度のファミリータイプを各階４戸、計８戸の共同住宅で、駐車場は屋外８台と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	184.00	100.0	184.00	1,401	257,784	2.0	515,568
							1.0	257,784
～

～

～

～

計		368.00	100.0	368.00		515,568		1,031,136
								515,568

⑨年額支払賃料	515,568 円　×　12ヶ月　＝　 6,186,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 368.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が標準的でなく、共用部分を含まないため不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,186,816 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 494,945 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,691,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,031,136 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,486 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 515,568 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 161,270 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,862,627 円　　　　（　 12,773 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４２０３（賃）　　　　-31	1,347 ( 1,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,493	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,443 円/㎡　月額支払賃料（　 1,401 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４２０３（賃）　　　　-32	1,297 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,393
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,200 円	49,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	185,604 円	6,186,816　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 419,000 円	49,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,000,904 円　（　　　　　　 2,181 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,300,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 368.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,781,310 円（　　　　　 8,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,862,627 円
②総費用	1,000,904 円
③純収益　①－②	4,861,723 円
④建物等に帰属する純収益	3,781,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,080,413 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,045,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,277 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,723,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岡山北 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 -6

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　有田　修一

TEL.

鑑定評価額

43,100,000 円

１㎡当たりの価格

94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区青江１丁目１１１８番９｢青江１－５－２１｣				②地積　(㎡)	459 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	共同住宅Ｓ2	住宅、アパート等が多い区画整理済の住宅地域	南9m市道	水道、ガス、下水	岡山 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、９ｍ市
道

交通

施設

岡山駅南方

4.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地南部の区画整理済の住宅地域。中心部への良好な接近性と、近傍で開業した大型商業施設による利便性の
向上が影響して、戸建住宅需要、賃貸住宅需要、共に強含みである。地価はやや上昇傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡山駅の南部から南西部で約５㎞圏内の住宅地域と目される。需要者の主たる年齢層は３０～５０歳で、
市中心部への通勤者が中心であるが、共同住宅等の投資物件の需要も認められる。取引価格帯は、戸建用更地が１５０
０～２０００万円程度、新築が３５００～４０００万円程度、共同住宅用はより広く、さらに高額となっている。需要
の根強い良好な居住環境の住宅地域であり、都心回帰の傾向を反映し、地価動向は堅調に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は戸建住宅と共同住宅等が混在する地域である。近年、収益物件を投資目的で購入するケースが
見られるが、一部高値取引は見られるものの、概ね地価水準相当の価格に納まっている。検討の結果、実証的で精度の
高い比準価格を標準とし、理論的な収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を前記
の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[106.0]

100
[133.6]

[106.0]
100

94,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和３年を通して、岡山市中心部における不
動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の
影響は限定的といえる。

近傍で、イオンスタイル岡山青江店が開業し
て既に２年が経過したが、周辺住宅地の生活
利便性に一役買っている。

標準的画地規模より大きいが、市場性が損な
われる程度ではない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.5
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０４２０３ -2	岡山市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東5.5m、角地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４Ｋ０４２０３ -5	岡山市北区		更地	（　）	長方形	西8m市道、北4m、角地		２住居 (60,200)
c	Ｒ０４Ｋ０４２０３ -9	岡山市北区		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４Ｋ０４２０３ -10	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、南東4m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,234	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,537	100 [ 91.7]	88,917	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	94,300
b	(　 ) 127,551	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	124,084	100 [ 137.0]	90,572		96,000
c	(　 ) 104,991	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,411	100 [ 116.9]	90,172		95,600
d	(　 ) 84,277	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,150	100 [ 92.6]	88,715		94,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,600 円／㎡]

岡山北 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,929,580	1,003,124	4,926,456	3,781,310	1,145,146	（　0.9675） 1,107,929	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,085,413 円　　　　（　 52,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	184.00	ＬＳ2	368.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	459 ㎡	23.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階４戸、平均面積約４７㎡のファミリータイプで、駐車場は屋外８台と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であり、共用部分等容積に不算入の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	184.00	100.0	184.00	1,417	260,728	2.0	521,456
							1.0	260,728
～

～

～

～

計		368.00	100.0	368.00		521,456		1,042,912
								521,456

⑨年額支払賃料	521,456 円　×　12ヶ月　＝　 6,257,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 368.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般的ではなく、共用部分を含まないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,257,472 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 500,598 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,756,874 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,042,912 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,595 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 521,456 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 163,111 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,929,580 円　　　　（　 12,918 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４２０３（賃）　　　　-31	1,347 ( 1,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４２０３（賃）　　　　-28	1,592 ( 1,514)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,624
c	０４２０３（賃）　　　　-33	1,470 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,470

岡山北 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,200 円	49,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	187,724 円	6,257,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 419,000 円	49,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,003,124 円　（　　　　　　 2,185 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,300,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 368.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,781,310 円（　　　　　 8,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,929,580 円
②総費用	1,003,124 円
③純収益　①－②	4,926,456 円
④建物等に帰属する純収益	3,781,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,145,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,107,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,414 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,085,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,500 円／㎡）