別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 奥出雲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥出雲 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仁多郡奥出雲町三成７９０番１ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と共同住宅 が混在する既成住宅 地域 北10m町道 水道、下水 出雲三成 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北１０ｍ 町道 交通 施設 出雲三成駅北西方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三成地区の中心市街地近郊に所在する既成住宅地域である。特に変動要因は見当たらず、人口の減少・高齢化の 進行を背景に既成住宅地の需要減退が続いていることから、当分の間、地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奥出雲町に所在する住宅地域である。需要者の中心は同圏内の居住者であり、圏外からの転入者はほとん ど見られない。新規の供給はなく、人口の減少・高齢化の進行を背景に空家が増加する傾向にあり、全般に、既成住宅 地の需要減退が継続している。土地は規模３００㎡で総額３４０万円程度が需要の中心であるが、取引が乏しく、新築 の戸建物件は見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 三成地区の中心市街地近郊に所在する既成住宅地域である。当該地域は、自己所有不動産が中心で、賃貸市場が成立し ていないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、採用数は少ないものの、いずれも信頼性の高い取引事 例に基づいて試算したもので、市場性を反映した精度の高い価格であると判断する。よって、市場性を反映した比準価 格を採用し、前年公示価格からの下落の程度も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等から、県 内経済の回復は鈍化しており、人口の減少や 高齢化の進行を背景に、土地取引件数は停滞 している。 人口減少・高齢化の進行を背景に、中心市街 地近郊における既成住宅地は需要減退が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％