別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 雲南 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲南 5-3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲南市木次町木次９２番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (80,378) 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店舗等 が建ち並ぶ既成商業 地域 北東6.3m市道、南東側道 水道、下水 木次 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．３ｍ市道 交通 施設 木次駅南方 850m 法令 規制 （都） 商業 (80,378) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成商業地域で需要は低迷しており、地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。顧客の数的 減少などにより商況の低迷が続いており、地価は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木次地区や里方地区、下熊谷地区などの商業地域を中心とし、三刀屋町内の既成商業地域に及ぶ圏域であ る。主な需要者は本市内の個人事業者や中小事業者を中核とし、県外事業者の需要はない。周辺における顧客層の数的 減少など商況不振が続いて不動産需要は減少しているが、不動産供給は少なくなっていること及び住宅地価との関係、 総額面から地価は安定化している。土地は１７０㎡程度の土地で３７０万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの商業地域で自己利用目的の取引が中心となる地域で賃貸向け店舗や事務所はない。不動産賃貸市場が形成さ れていないため、収益価格は試算し得なかった。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。本件に おいては価格的牽連性の強い事例を基に試算し、比準価格の精度は高い。上記特性及び前年公示価格を基に価格形成要 因を再検討し、単価と総額との関連の適否に留意して、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市内の国道沿線地域では店舗集積が進んで いるが、商況の改善は一部地域に限られ、旧 来からの小売店舗街などでは衰退が続いてい る。 古くからの小売店舗街であるが商況は低迷し ている。需給バランスの改善が進み、地価は 安定化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％