別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 雲南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲南 -5 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲南市三刀屋町給下１１７番２８ ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画の整った 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 木次 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 木次駅西方 2.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅団地であり地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。住環境良好な郊外住宅団地の需要 回復の影響を受け、地価は横ばい基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三刀屋町内の市街地近郊及び郊外部の新興住宅地域を中心とするが、木次町などの分譲住宅団地などを含 み広域的である。子育て世帯など第一次取得者層が需要の中心で、町内出身者による取引が多い。隣接市への通勤者な ど一部町外からの転入者もあり、低金利などを背景に需要回復が認められる。不動産需給関係の改善から市場性は持ち 直している。３４０㎡程度の土地で７５０万円前後、新築戸建で２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が集積する分譲住宅団地に存し自己居住目的の取引が中心となる地域で、不動産賃貸市場は不成立のため収益 価格は試算し得なかった。比準価格は市場実態を反映した実証的な価格である。本件では信頼性の高い事例から求め、 購買層の所得状況等を再検討して精度は高い。代表標準地と規準した価格との均衡性に留意し、上記特性及び前年公示 価格を基に価格形成要因を再検討した結果、比準価格は規範性の高いものと認め上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雲南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に住宅地需要の緩やかな持ち 直し傾向が認められる。本市における既成住 宅団地に関しても緩やかな市場性の回復傾向 が認められる。 分譲から時間を経ているが住環境を維持して いる。価格調整が進み周辺の新規分譲地との 価格競争力を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％