別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 雲南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲南 -4 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲南市加茂町神原１３６８番１２ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画の整った住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 加茂中 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 加茂中駅西方 1.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画の整った分譲住宅地域であり、地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。需要は持ち直し傾向にあ り、地価は横ばい基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加茂町内の市街地近郊の住宅地域や郊外部の戸建住宅地域に及ぶ広域的な範囲である。地縁性を有する町 内居住者で第一次取得者層が需要の中心である。隣接市への通勤者など一部町外からの転入者も見られ、低金利や住宅 ローン減税などを背景に需要回復が認められる。不動産需給関係の改善から地価水準は概ね安定的に推移しており、２ ７０㎡程度の土地で４５０万円程度、新築戸建で２４００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の取引が中心となる戸建住宅地域で、周辺にアパート等はなく不動産賃貸市場は不成立のため収益還元法 は適用し得なかった。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では信頼性の高い事例から求 め、購買層の所得状況等を検討して精度は高い。よって代表標準地との価格的検討を行い、前年公示価格を基に価格形 成要因を再検討した結果、比準価格は規範性が高いものと総括し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雲南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [124.5] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市では新規住宅地の供給は続いているが、 低金利等を背景に住宅地需要の回復傾向が認 められる。一部地域では需給関係が安定化し ている。 周辺では利便施設の進出なども見られ、生活 環境が変化しつつある。地価の価格調整が進 んだこともあって地価水準は概ね安定的な状 況となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％