別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 雲南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲南 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.

鑑定評価額 3,210,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲南市大東町大東１４６７番１５ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4.5m私道 水道、下水 出雲大東 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 出雲大東駅南東方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は生じないものと予測されるが、周辺では県道整備事業が進捗して住環境の改善が認めら れる。地価動向は安定的な傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大東地区や飯田地区など大東町中心部近郊や郊外部の住宅地域である。第一次取得者層が需要の中心とな るが既成住宅地域に関する子育て世帯などの関心は薄く需要は低迷している。購買層は町内出身者などに限定的で地縁 的選好性も強い。区画整理事業や県道整備などによる利便性の向上が認められる地域で、地価水準は概ね安定的に推移 している。２４０㎡程度の土地で３２０万円程度、新築戸建で２３００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有地に自己居住目的の取引が中心となる既成住宅地域で、不動産賃貸市場は不成立のため収益還元法は適用でき なかった。取引事例比較法を適用して求めた比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。本件におい ては主な購買層の所得状況等を再検討して精度は高いものと総括した。上記特性や前年公示価格を基に価格形成要因を 再検討した結果、単価と総額との関連の適否に留意して比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市内の雇用情勢や所得状況は回復しており 、一部地域では不動産需要が緩やかに持ち直 している。 周辺の幹線道路沿いに店舗集積が進み利便性 の向上が認められる。地価の価格調整が進ん だこともあって地価水準は概ね安定的な状況 となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％