鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	江津２２１Ｈ -5	江津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	江津１９１Ｅ -15	江津市		底地	（　）	長方形	南東15m国道、北東10m、角地		（都）商業 (90,400)
c	江津２２１Ｏ -9	江津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東9.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	江津２１１Ｈ -2	江津市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,300	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,215	100 [ 98.0]	43,077	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	44,400
b	(　 39,393) 49,241	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	44,973	100 [ 105.0]	42,831		44,100
c	(　 ) 29,851	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,493	100 [ 71.8]	41,077		42,300
d	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	31,579	100 [ 73.7]	42,848		44,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,300 円／㎡]

江津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,809,688	5,456,695	21,352,993	19,646,100	1,706,893	（　0.9430） 1,609,600	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	29,265,455 円　　　　（　 18,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	525.00	Ｓ3	1,575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	1,600 ㎡	41.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗フロアー貸し、２Ｆ事務所は分割貸しを想定した。３Ｆ共同住宅は２ＤＫ、平均専有面積４８㎡を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分を含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	525.00	85.0	446.25	2,200	981,750	6.0	5,890,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	525.00	85.0	446.25	1,650	736,313	6.0	4,417,878
							0.0	0
3～ 3	住宅	525.00	85.0	446.25	1,250	557,813	2.0	1,115,626
							1.0	557,813
～

～

計		1,575.00	85.0	1,338.75		2,275,876		11,424,004
								557,813

⑨年額支払賃料	2,275,876 円　×　12ヶ月　＝　 27,310,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,338.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,310,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　％　＝　　 1,365,526 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,520,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,424,004 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 557,813 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 180,174 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,809,688 円　　　　（　 16,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	江津（賃貸）Ｓ　　　　-1	1,714 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	1,528	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,658 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	江津（賃貸）Ｓ　　　　-2	1,340 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 78.0]	100 [110.0]	1,735
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,315,000 円	263,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	836,595 円	27,886,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 333,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,445,900 円	263,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,456,695 円　（　　　　　　 3,410 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	263,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,646,100 円（　　　　　 12,279 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,809,688 円
②総費用	5,456,695 円
③純収益　①－②	21,352,993 円
④建物等に帰属する純収益	19,646,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,706,893 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,609,600 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,265,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
江津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江津 5-1

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　中村　裕一

TEL.

鑑定評価額

71,000,000 円

１㎡当たりの価格

44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江津市江津町１５２０番７１				②地積　(㎡)	1,600 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1	銀行Ｓ2	小売店舗、銀行等が見られる駅前の商業地域	南東15m国道、南西側道	水道、下水	江津 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 830 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

江津駅北西方

70m

法令

規制

（都）商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ江津駅前の商業地域で駅前整備は進んでいるが、賑わいの復活には至っていない状況にある。郊外型大型店
舗への顧客流出が進んで商況不振が続いて市場動向は弱含み、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地中心部、江津町およびその周辺を圏域とする商業地域。需要者は市内の個人事業者が中心であるが
、県内の法人事業者も見られる。ＪＲ江津駅前地区再生整備事業が施行されたが、郊外型大型店舗への顧客流出が進ん
で駅前の優位性は薄れ、商況不振が続いている。市場動向は弱含み地価も下落基調にある。立地・規模等により価格に
開差があるため、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地取引が乏しい状況が続く中、比準価格は代替関係の強い取引事例を中心に調整して試算したもので、商業地域の
市場実態を反映して規範性が高い。収益価格は空店舗・空事務所など商況不振の長期化によって適正且つ安定的な賃料
水準が見い出し難く、相対的に信頼性が劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年公示価格から
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向にあり、商業地の需給動向は
依然として弱含み基調にある。コロナ禍によ
り宅地需要には慎重姿勢が窺える。

郊外型大型店舗への顧客流出が進んで商況不
振が続いており、駅前整備によって商況が活
発化する商業環境の改善にまでは至っていな
い。

角地で顧客出入の便、宣伝効果等が優ってい
る。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

江津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	江津２２１Ｈ -5	江津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	江津２０１Ｅ -6	江津市		建付地	（　）	台形	北6m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	江津２１１Ｈ -2	江津市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	江津２２１Ｏ -9	江津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東9.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,300	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,215	100 [ 98.0]	43,077	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	44,400
b	(　 ) 36,774	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,296	100 [ 83.9]	43,261		44,600
c	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	31,579	100 [ 75.3]	41,938		43,200
d	(　 ) 29,851	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,493	100 [ 69.8]	42,254		43,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,400 円／㎡]

江津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存して、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,007,620	5,302,998	20,704,622	19,048,500	1,656,122	（　0.9430） 1,561,723	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	28,394,964 円　　　　（　 17,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	525.00	Ｓ3	1,575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	1,600 ㎡	41.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し、２階は分割貸し、３階はファミリータイプ・平均専有面積４８㎡

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	525.00	85.0	446.25	2,150	959,438	6.0	5,756,628
							0.0	0
2～ 2	事務所	525.00	85.0	446.25	1,600	714,000	6.0	4,284,000
							0.0	0
3～ 3	住宅	525.00	85.0	446.25	1,200	535,500	2.0	1,071,000
							1.0	535,500
～

～

計		1,575.00	85.0	1,338.75		2,208,938		11,111,628
								535,500

⑨年額支払賃料	2,208,938 円　×　12ヶ月　＝　 26,507,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,338.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,507,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,354,163 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,729,093 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,111,628 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 535,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 172,967 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,007,620 円　　　　（　 16,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	江津（賃）Ｈ　　　　-2	1,714 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	1,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,608 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	江津（賃）Ｈ　　　　-1	1,340 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	1,692
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,275,000 円	255,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	812,498 円	27,083,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 334,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,371,500 円	255,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,302,998 円　（　　　　　　 3,314 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	255,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,048,500 円（　　　　　 11,905 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,007,620 円
②総費用	5,302,998 円
③純収益　①－②	20,704,622 円
④建物等に帰属する純収益	19,048,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,656,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,561,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 976 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,394,964 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,700 円／㎡）