別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 江津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江津 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　中村　裕一   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江津市渡津町１４９番１０ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる旧国道沿いの住 宅地域 西14m市道 水道 江津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１４ｍ 市道 交通 施設 江津駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外延部に位置する既成住宅地域。江津市全般で土地区画整理事業等による宅地供給過多な状況にあり、競 争力低下によって宅地需要は減退して市場動向は弱含み、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地外延部、渡津町及びその周辺を圏域とする既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者であり、同一 需給圏外からの転入も見受けられる。江津市全般で宅地供給過多な状況にあり、立地条件に劣る既成住宅地域において は競争力低下によって宅地需要は減少しており、供給も手控え傾向にあるところから市場動向は弱含み地価は下落基調 にある。土地は３３０㎡程度で５６０万円前後、新築の戸建住宅は２，６００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅等が建ち並ぶ地域で、土地需要は自用目的が中心である。殆どが自己所有建物で賃貸市場が形成されていない ため、収益価格は求め得なかった。代替関係の強い取引事例から求められた比準価格は市場実態を反映し、妥当な地価 水準を示して規範性が高い。よって、比準価格を採用することとし、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ 、さらに江津市全般の住宅地域の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [112.9] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあり、地域経済も活力に欠 けるため宅地の市場動向は依然として弱含み 基調にある。コロナ禍により宅地需要には慎 重姿勢が窺える。 江の川を挟んだ中心市街地の対岸地域で利便 性に劣後すること等から宅地需要は減退して おり、市場動向は弱含み、地価も下落基調が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％