別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 安来 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安来 5-3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安来市黒井田町字砂田３８２番１ ②地積 　(㎡) 885   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 3.5:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、店舗、一般 住宅等が混在する商 業地域 北12m国道 水道、下水 安来 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    16 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 安来駅東方 600m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内主要幹線道路の国道９号沿いに位置する路線商業地域。商業施設の集積度は高くなく、住宅等も混在してい る。店舗集積が進む地域との競合から、相対的な地位は低下しており、地価動向は下落基調にあるものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安来市内の既成商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域並びにその周辺の混在地域と判断した。需要者 は地元の中小事業者及び個人事業者が中心となるが、外部資本の流入も見受けられる。店舗集積が進む近郊部からは若 干離れており、相対的地位は低下傾向にある。日立金属の売却など経済環境の先行きに不透明なことも加わり、地価は 弱含みで推移している。取引は少ないが、価格帯としても２５千円～４０千円／㎡とばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用店舗等が中心で、経済合理性に立脚した事業者向けの適切な賃貸事例が殆ど無く、賃貸市場の成熟度 が低いため、収益価格は求められなかった。一方、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例が採用で き、適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性は高いものと思料される。よって、比準価格を中心に、前年同公 示価格との価格形成要因の変動状況を考慮した均衡も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による先行き不透明感から、商業地 需要は全般的に弱い。但し、緩やかな金融環 境のなか、店舗集積度などの選別から二極化 が進んでいる。 近郊部に位置する路線商業地域であり、特段 の変化は見られ無い。店舗集積地域との競合 や日立金属売却による先行き不透明感から弱 含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％