別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 安来 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安来 -4 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安来市赤江町字寺下１５１５番６ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南西5m市道 水道、下水 荒島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 荒島駅東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内郊外部の市街化調整区域内に位置する既成住宅地域。新興住宅地域での供給も多く、比較して魅力に劣り、 コロナ禍や日立金属売却による経済環境の先行き不透明感から、弱含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安来市郊外部の市街化調整区域内を中心に、当該地域に近接する市街化区域内の既成住宅地域。市内居住 者による自己利用目的の取引が中心となり、外部からの転入者は少ない。安来市中心部の近郊では新規の住宅供給も多 く、農地も散見される雑然とした街区の郊外部の住宅地域は、相対的に競争力は低下している。土地は２００～３００ ㎡程度で４００～７００万円、新築戸建物件で２５００万円程度が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 安来市郊外の市街化調整区域内に位置する既成住宅地域であり、賃貸物件は殆ど無く、賃貸市場が未成熟のため収益価 格は試算しない。一方、自用目的の取引が中心となっており、類似地域等において信頼性のある取引事例が採用でき、 適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性は高いものと思料される。よって、比準価格を中心に、前年同公示価 格との価格形成要因の変動状況を考慮した均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済環境の不透明感はあるも のの、緩やかな金融環境から、土地需要にも 選別が進み、二極化の傾向にある。 郊外の市街化調整区域内に位置する住宅地域 であり、特段の変化は無い。新興住宅地域と の競合や日立金属売却による先行き不透明感 から弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％