別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 安来 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安来 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安来市広瀬町広瀬７６６番外 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良好な住 宅地域 東9m市道 水道、下水 荒島 9.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北９ｍ市 道 交通 施設 荒島駅南西方 9.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 安来市郊外部、広瀬町中心部に位置する既成住宅地域。地域要因に特段の変動は見られないが、町域内の人口減 少や高齢化のために住宅需要は弱く、取引件数も少ない。引き続き下落傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広瀬町を中心とした安来市郊外部の既成住宅地域及び集落地域。需要者は安来市内居住者による自己利用 目的の取引が中心となるが、特に広瀬町内に地縁・血縁関係性を有する者が中心となる。広瀬町内においては中心部に 位置する優位性はあるものの、町域全体的に不動産需要は低迷しており、弱含みで推移している。土地は１５０～３０ ０㎡程度で５００万円前後、新築戸建物件は殆ど見られないが２５００万円程度が中心になると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件は殆ど無く、賃貸市場が未成熟のため収益価格は試算しない。一方、自用目的の取引が中心となっており、類 似地域等において信頼性のある取引事例が採用でき、適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性は高いものと思 料される。よって、比準価格を中心に、前年同公示価格との価格形成要因の変動状況を考慮した均衡にも留意して、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済環境の不透明感はあるも のの、緩やかな金融環境から、土地需要にも 選別が進み、二極化の傾向にある。 地域要因に特段の変動はないが、地域的に衰 退傾向にあり、地価は下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％