別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 島根大田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島根大田 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治   TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大田市久手町波根西字久手２１１１番 ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる既成住 宅地域 南東4.3m市道 水道 久手 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ３ｍ市道 交通 施設 久手駅北西方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 大田市郊外の既成住宅地域で、島根県西部地震による被害の集中地区を含む地域であり、建物の取壊等による更 地が見受けられる。元々宅地需要の乏しい地域で、今後も引き続き地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大田市郊外に位置する既成集落内の住宅地域。需要者の中心は市内居住者が大半を占め、同一需給圏外か らの転入者はほとんどない。人口減少・少子高齢化等による地域衰退が進み、住宅地需要は減退しており、需要・供給 とも停滞気味である。土地は２５０㎡程度で総額３５０～４００万円前後が相場であるが、民間による土地取引は少な く、新築の戸建物件の供給もほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は大田市郊外の既成住宅地域で、アパート等の収益物件はなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形 成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を中心に 、前年公示価格等との検討を踏まえ、大田市の市場動向も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・少子高齢化・コロナ禍の影響等に より、経済基盤が弱い島根県西部の地域経済 は不透明な状況が続き、土地需要は停滞して いる。 格別の地域変動要因はないが、人口減少、少 子高齢化等による地域衰退により、地価動向 は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％