別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 益田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益田 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　加藤　幹久   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 益田市三宅町ロ１５９６番３ ｢三宅町１－２８｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.2m市道 水道 益田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道 交通 施設 益田駅東方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件がやや劣る住宅地である。益田市の不動産は供給過多の状態であり、不動産価格の下落はしばらく続く と思料される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね益田市の中心地に近い住宅地域である。需要者の中心は益田市内の居住者であるが周辺市町からの転 入もみられる。益田市内においては、安価な宅地が多く供給され、不動産市場は供給過多の状態が続いている。以前は 高い価格帯の取引も多かったが近年においては大幅に価格帯が下がっている。土地は２５０㎡で７５０万円程度、新築 の戸建住宅で２，２００万円程度が取引の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引がほとんどであり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しない。比準価格は代替性の 強い事例から試算されており、規範性は高い。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向や広 域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　益田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [101.0] 100 [113.4] [100.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は地域経済 にも及び先行不透明な状態が続くが、益田市 の不動産市場においては、その影響は限定的 である。 安価な住宅地が周辺で大量に供給されている ことより、当該不動産と比べて割高感があり 、地価下落に拍車がかかっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％