鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

出雲 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	出雲２２１Ｐ -31	出雲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	出雲２２１Ｐ -38	出雲市		更地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	出雲２２１Ｌ -25	出雲市		更地	（　）	長方形	北17.5m国道、東7.6m、角地		（都）近商 (90,300)
d	出雲２１７Ｐ -44	出雲市		建付地	（　）	長方形	南東17m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	出雲２１１Ｕ -37	出雲市		建付地	（　）	台形	北16m国道、東5.8m、角地		（都）近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	51,976	100 [ 85.8]	60,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,600
b	(　 ) 49,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,851	100 [ 80.3]	62,081		62,100
c	(　 ) 70,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	67,333	100 [ 108.0]	62,345		62,300
d	(　 ) 47,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,707	100 [ 79.3]	60,160		60,200
e	(　 ) 58,005	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	56,868	100 [ 100.0]	56,868		56,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,200 円／㎡]

出雲 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,783,240	6,471,166	24,312,074	23,082,300	1,229,774	（　0.9430） 1,159,677	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	21,085,036 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

出雲 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	545.00	Ｓ3	1,635.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	300 ％	300 ％	909 ㎡	40.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２・３Ｆ事務所ともに各階のフロア貸し

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

中小規模の画地上の店舗事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	545.00	85.0	463.25	2,100	972,825	6.0	5,836,950
							0.0	0
2～ 2	事務所	545.00	85.0	463.25	1,900	880,175	6.0	5,281,050
							0.0	0
3～ 3	事務所	545.00	85.0	463.25	1,800	833,850	6.0	5,003,100
							0.0	0
～

～

計		1,635.00	85.0	1,389.75		2,686,850		16,121,100
								0

⑨年額支払賃料	2,686,850 円　×　12ヶ月　＝　 32,242,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,389.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,242,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,612,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,630,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,121,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 153,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,783,240 円　　　　（　 33,865 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	出雲（賃）２２１Ｔ　　　　-1	1,388 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [120.0]	1,779	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,809 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	出雲（賃）２２１Ｔ　　　　-3	1,516 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 69.0]	100 [120.0]	1,831
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

出雲 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,545,000 円	309,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	967,266 円	32,242,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 420,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,920,000 円	309,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.75 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,471,166 円　（　　　　　　 7,119 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 1,635.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,082,300 円（　　　　　 25,393 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,783,240 円
②総費用	6,471,166 円
③純収益　①－②	24,312,074 円
④建物等に帰属する純収益	23,082,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,229,774 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,159,677 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,276 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,085,036 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
出雲 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

出雲 5-2

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　大野　豪俊

TEL.

鑑定評価額

54,700,000 円

１㎡当たりの価格

60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	出雲市渡橋町字御前４４番２外				②地積　(㎡)	909 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）
	1.5:1	事務所Ｓ2	営業所、店舗等が多い路線商業地域	南16m国道	水道、下水	出雲市 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いの路線商業地域

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

出雲市駅北西方

1.2km

法令

規制

（都）近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路の延伸などから路線商業地間の競合は激しくなっているが、製造業の好業績を受けて市の経済が活性化
していることなどから需要は回復しており、今後の地価は反転回復を睨んだ安定化傾向と見込まれる。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中低層店舗兼事務所敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、幹線道路沿いの商業地域である。需要者は県内外の法人で、地元でフランチャイズ展開する事業者も多
い。市内では道路網が整備されて商業地域が広域かつ分散化しており、地域間の競争は依然激しいが、近隣地域は繁華
性が回復しているため、地価動向は安定化している。土地は更地総額で５，０００～６，０００万円程度の物件が需要
の中心であり、前回の景気後退期に多く見られた安値取引がほぼ無くなるなど取引環境は引き続き改善傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の店舗兼事務所の建築を想定して収益価格を求めたが、出雲市の商業地取引は自用物件の売買が中心であり、投資
利回りなどの収益性を考慮して不動産取引が行われる例は依然として少ない。比準価格は同一需給圏の幹線道路沿い地
域から採用した最新の事例から求められているため、現下の不動産取引の実態が反映されている。したがって収益価格
は参考に留めて、比準価格を中心に周辺標準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内でも新型コロナ感染症の拡大により繁華
街の飲食店などでは大きな打撃を受けている
が、ドラッグストアやホームセンターの業績
は好調である。

出雲市内での商業地取引と新規出店はともに
活発であり、近隣地域も宅地利用度を始めと
した環境条件の低下などは認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

出雲 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	出雲２２１Ｌ -25	出雲市		更地	（　）	長方形	北17.5m国道、東7.6m、角地		（都）近商 (90,300)
b	出雲２１７Ｐ -44	出雲市		建付地	（　）	長方形	南東17m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	出雲２２１Ｐ -37	出雲市		建付地	（　）	長方形	西16m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	出雲２２１Ｐ -38	出雲市		更地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e	出雲２１７Ｌ -49	出雲市		更地	（　）	長方形	南17.8m国道、東7.8m、角地		（都）近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	67,333	100 [ 110.0]	61,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,200
b	(　 ) 47,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,707	100 [ 79.6]	59,933		59,900
c	(　 ) 43,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	47,920	100 [ 78.4]	61,122		61,100
d	(　 ) 49,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,851	100 [ 83.3]	59,845		59,800
e	(　 ) 45,297	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	43,140	100 [ 73.0]	59,096		59,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,200 円／㎡]

出雲 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,783,240	6,506,766	24,276,474	23,231,700	1,044,774	（　0.9430） 985,222	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	17,913,127 円　　　　（　 19,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

出雲 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	545.00	Ｓ3	1,635.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	300 ％	300 ％	909 ㎡	40.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階を店舗または事務所としてフロア貸しすることを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	545.00	85.0	463.25	2,100	972,825	6.0	5,836,950
							0.0	0
2～ 2	事務所	545.00	85.0	463.25	1,900	880,175	6.0	5,281,050
							0.0	0
3～ 3	事務所	545.00	85.0	463.25	1,800	833,850	6.0	5,003,100
							0.0	0
～

～

計		1,635.00	85.0	1,389.75		2,686,850		16,121,100
								0

⑨年額支払賃料	2,686,850 円　×　12ヶ月　＝　 32,242,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,389.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,242,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,612,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,630,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,121,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 153,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,783,240 円　　　　（　 33,865 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	出雲２１１Ｐ賃貸　　　　-1	1,603 ( 1,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	1,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,809 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	出雲２１１Ｐ賃貸　　　　-2	2,228 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [106.0]	2,041
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

出雲 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,555,000 円	311,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	967,266 円	32,242,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 423,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,938,900 円	311,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.75 /1000
④損害保険料	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,506,766 円　（　　　　　　 7,158 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	311,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,635.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,231,700 円（　　　　　 25,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,783,240 円
②総費用	6,506,766 円
③純収益　①－②	24,276,474 円
④建物等に帰属する純収益	23,231,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,044,774 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	985,222 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,084 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,913,127 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,700 円／㎡）