別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 出雲 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 -9 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市斐川町上直江２９９８番 ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 直江 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 直江駅北東方 350m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 直江駅南に位置する区画整然とした住宅地域で、斐川町郊外の分譲宅地との競合はあるが、利便性に優ることか ら宅地需要は堅調な地域である。コロナ禍の影響を受けるものの、宅地需要は堅調な動向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね斐川町上直江地区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は地縁性を持つ市内居住者であるが 、市外からの転入もある。大規模工場にも近く、利便性、快適性に優れることから近隣地域周辺では新規宅地分譲が続 いていたが、企業実績の低迷やコロナ禍の影響も認められ、地価水準は横ばい傾向で推移している。土地は２００～３ ２０㎡程度で５００～１０００万円程度、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、民間の賃貸住宅が殆ど無く、収益価格は求めなかった。比準価格は近隣 地域周辺の上直江地区の新築住宅団地を中心とする取引事例から求めたもので、比準の過程も適切であり、精度は高い と判断される。自用目的の取引が中心の住宅地域であるため、市場性を反映する比準価格を中心に、代表標準地との検 討を踏まえ、前年度価格及び単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出雲 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [162.7] [102.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、 地方では所得や雇用環境が不安定であるが、 住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整 段階にある。 上直江地区の区画整然とした住宅地域で、コ ロナ禍の影響を受けるものの、地価は改善傾 向で堅調な動向である。 接面方位に優るものの、個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％