別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 出雲 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 -4 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.

鑑定評価額 7,230,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市大社町修理免字西原８００番 ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い古くからの住宅地 域 北東4.5m市道 水道、下水 出雲大社前 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 出雲大社前駅南西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 出雲市の北西部、大社町内近郊部に位置する既成住宅地域。地域要因に大きな変動は見られないが、住環境は維 持されている。出雲市中心部への接近性などから値頃感もあり、地価水準は当面安定的に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大社町内の中心市街地及びその周辺近郊部に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域。出雲市内居住者に よる自己利用目的の取引が中心となるが、特に大社町に地縁・血縁関係性を有する者が需要者の中心となる。近隣周辺 では住宅の新設も見られ、出雲市中心部への接近性による値頃感から安定的に推移している。土地は３００㎡程度で５ ００～７００万円前後、新築戸建は少ないが２５００万円前後が中心価格帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件は殆ど無く、賃貸市場が未成熟のため収益価格は試算しない。一方、自用目的の取引が中心となっており、同 一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例が採用でき、適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性 は高いものと思料される。よって、比準価格を基礎とし、前年同公示価格との価格形成要因の変動状況を考慮した均衡 も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済環境の不透明感はあるも のの、緩やかな金融環境から、土地需要にも 選別が進み、二極化の傾向にある。 古くからの既成住宅地域であり、地域要因に 大きな変動は無いが、出雲市中心部への接近 性から、安定的な需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％