別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 出雲 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市小山町４６番３外 ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南3.9m市道 水道、下水 出雲市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや街路条件に劣る既成の住 宅地域 街 路 基準方位北、３．９ ｍ市道 交通 施設 出雲市駅北西方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地であり、同一需給圏で供給される新規分譲地に比べ市場競争力は劣位にある が、小山町内では既存の住宅団地需要も回復しているため、近隣地域の地価も底打ちが近いものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧出雲市郊外の既成住宅地域または住宅団地である。主な需要者は、出雲市に居住する第１次または２ 次取得者層が中心となるものと見込まれる。市内では小規模なものを中心に住宅団地の開発が活発に行われており、販 売状況も堅調であるが、近隣地域はこれらの住宅団地に比べて街路条件に劣ることなどから市場での競争はやや低い。 土地は１，０００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、いずれも小山町内に存する最新の取引事例を採用して価格を求めているため、現下の不動産取引の実態が 反映されている。街路幅員に劣る住宅団地であるという近隣地域の特性からアパート等の建設が困難であると判断し、 収益価格は求めなかった。したがって比準価格を中心に、代表標準地や周辺標準地などとの均衡にも留意して、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出雲 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [108.2] [102.0] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内では新型コロナ感染症の拡大による経済 への影響は限定的であり、低金利政策を背景 に利便性の高い地域の住宅需要は引き続き堅 調である。 主に街路条件に劣ることによる競争力の低下 が認められるが、旺盛な住宅需要を背景に近 年の競争力はやや回復している。 道路接面方位に優るが、変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％