別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 浜田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 5-2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫   TEL.

鑑定評価額 5,270,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市片庭町２５４番４ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｂ2 小規模店舗等が多い 国道沿いの既成商業 地域 東16m国道 水道、ガス 浜田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 浜田駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地西部の幹線道路沿いの古くからの商業地域。ＪＲ浜田駅周辺がホテル開業やスーパー開店等発展的に推移 する中で、当地周辺は要因変化に乏しい。地価水準は引き続きやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜田市の既成商業地域の範囲であり、需要者層は当該地域に地縁性を有する地元事業者等が中心となる。 ＪＲ浜田駅周辺がホテル開業で活性化する中、当地周辺は特に目立った動きがなく、既成商業地として引き続き収益性 は後退している。取引の中心は土地１００㎡程度（５００万円程度）と考えられるが、近隣地域においては長らく土地 取引がない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域とはいえ、自己用店舗や事務所が多く、適切な賃貸事例が少ないことから、収益価格は非適用とした。比準価 格は同一需給圏内の類似地域における既成商業地の取引事例から求めた精度の高い価格と認められる。自用目的の取引 による価格水準形成が相当であることから、比準価格を基礎に、周辺標準地等価格との均衡に留意して、上記のとおり 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浜田市内では、引き続き土地取引件数や取引 価格は下落傾向で推移している。新型コロナ ウイルス感染症の直接的な影響は小さい。 特筆すべき地域要因の変動は認められない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％