別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 浜田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 -4 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫   TEL.

鑑定評価額 984,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市三隅町古市場１２５０番１０外 ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、漁家住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 三保三隅 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 三保三隅駅南西方 2.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 古湊漁港に隣接する小規模住宅が密集する古くからの漁家集落である。根強い土地需要は期待されるが、人口減 少や高齢化等による構造的要因を反映して、地価水準は当面僅かな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三隅町郊外の既成住宅地域の範囲であり、需要者の中心は当該地域に地縁血縁関係を有する町内居住者で ある。既成漁家集落で根強い土地需要は期待されるものの、人口減少や高齢化等の構造的要因により、地価水準は引き 続き下落傾向で推移している。取引の中心は土地１００㎡程度（１００万円程度）であり、新築戸建の取引はあまり見 られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己用住宅を中心とする漁家集落地域であり、適切な賃貸事例を収集することはできないことから、収益還元法は非適 用とした。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を採用しており、市場性を反映した適切な価格 が求められた。自用目的の土地取引により地価水準が形成されることが相当であり、比準価格を基礎に、周辺標準地等 価格との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浜田市内では、引き続き土地取引件数や取引 価格は下落傾向で推移している。新型コロナ ウイルス感染症の直接的な影響は小さい。 特筆すべき地域要因の変動は認められない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％