別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松江 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 9-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　中村　裕一   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市矢田町２５０番８７ ②地積 　(㎡) 849   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ内陸型工業団地 北8m市道 水道、下水 松江 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 松江駅南東方 4.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外に位置する内陸型工業団地。生産活動は弱い動きとなっており、さらに景気の先行き不透明感を背景 に企業には慎重姿勢が窺える。工場用地需要は低迷しており、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場・倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松江市全域及びその周辺を圏域とする内陸の工業地域。需要者は県内の中小事業者が中心である。食品製 造・包装紙業・機械・鉄工など特化された工場が集積しているため需要には制約がある。生産活動は弱い動きとなって おり、市場の需給動向は弱含み傾向が続いている。業種毎に景況の程度が異なって価格に開差があるため、需要の中心 となる価格帯は見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小工場、倉庫等が存する地域で、自用目的の取引が支配的である。比準価格は代替競争関係の強い取引事例を調整し て試算したもので、工業地域の市場実態を反映して規範性が高い。自己所有建物が主で賃貸市場が形成されていないた め、収益価格は求め得なかったものである。よって、比準価格を採用することとし、前年標準価格からの検討を踏まえ 、さらに松江市全般の工業地域の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による景気の先行き不透明感から生 産活動や個人消費に慎重姿勢が窺えるが、現 在のところ不動産市場に特に影響を与えてい る状況にはない。 当地域においては工業環境に変化はみられな いところから、当分の間は現状のままで推移 するものと見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％