鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２１７Ｔ -3	松江市		建付地	（　）	台形	西37m県道、北4m、角地		１住居駐車付置義務 (80,200)
b	松江２１７Ｓ -43	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	松江２２１Ｓ -12	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		２住居駐車付置義務 (60,200)
d	松江２０７Ｋ -8	松江市		更地	（　）	不整形	南15m国道、中間画地		準工大規模集客施設 (60,200)
e	松江２０７Ｓ -41	松江市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東14m市道、北4m、西2m、三方路		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,313	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	102,268	100 [ 107.8]	94,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,900
b	(　 ) 61,538	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,538	100 [ 65.0]	94,674		94,700
c	(　 ) 66,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	65,170	100 [ 74.2]	87,830		87,800
d	(　 ) 78,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	92,118	100 [ 100.0]	92,118		92,100
e	(　 ) 82,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,268	100 [ 91.2]	88,013		88,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,500 円／㎡]

松江 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,241,505	6,243,100	21,998,405	20,841,300	1,157,105	（　0.9430） 1,091,150	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	19,839,091 円　　　　（　 19,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	500.00	ＲＣ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,021 ㎡	45.0 m x 23.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

国道沿線であり３階建て事務所ビルを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	500.00	85.0	425.00	2,400	1,020,000	6.0	6,120,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	500.00	85.0	425.00	1,800	765,000	6.0	4,590,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	500.00	85.0	425.00	1,600	680,000	6.0	4,080,000
							0.0	0
～

～

計		1,500.00	85.0	1,275.00		2,465,000		14,790,000
								0

⑨年額支払賃料	2,465,000 円　×　12ヶ月　＝　 29,580,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,580,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,479,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,101,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,790,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 140,505 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,241,505 円　　　　（　 27,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江賃１９７Ｋ　　　　-3	1,717 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,608 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江賃貸２０１Ｐ　　　　-1	1,892 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	1,532
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,395,000 円	279,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	887,400 円	29,580,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 724,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,678,400 円	279,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,243,100 円　（　　　　　　 6,115 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	279,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,841,300 円（　　　　　 20,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,241,505 円
②総費用	6,243,100 円
③純収益　①－②	21,998,405 円
④建物等に帰属する純収益	20,841,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,157,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,091,150 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,069 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,839,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松江 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 5-11

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　大野　豪俊

TEL.

鑑定評価額

92,400,000 円

１㎡当たりの価格

90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市西津田３丁目５４１番１｢西津田３－１－１０｣				②地積　(㎡)	1,021 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	2:1	事務所ＲＣ3	低層の営業所、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北15m国道	水道、下水	松江 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 300 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記事項なし

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

松江駅南東方

1.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

事業所が多い地域であったが、飲食店や小売店の出店が進んで商業施設の種類が多様化している。周辺地域も含
め宅地利用度が高まっているため、地価は引き続き反転回復を睨んだ安定傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中低層事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は地元でフランチャイズ展開する中小事業者であるが、県
外企業の参加も見込まれる。松江市中心部に近い路線商業地域で希少性が高く、宅地需要は根強いため、この数年来の
地価動向は安定化している。土地は１０，０００万円前後の物件が需要の中心であるが、近隣地域周辺では供給が限ら
れているため売買件数は少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層事務所の建築を想定して収益価格を求めたが、路線商業地での取引は自用物件の売買が中心であり、投資利回りな
どの収益性を考慮して不動産取引が行われる例は依然として少ない。比準価格は幹線道路沿い地域を中心とした複数の
事例から求められているため、現下の不動産取引の実態が反映されている。したがって収益価格は参考に留めて、比準
価格を中心に周辺標準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内でも新型コロナ感染症の拡大により繁華
街の飲食店などでは大きな打撃を受けている
が、ドラッグストアやホームセンターの業績
は好調である。

周辺地域では店舗の建て替えやドラッグスト
アの新規出店も見られるなど、環境条件の向
上が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２１７Ｓ -50	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、南西6m、角地		２住居 (70,200)
b	松江２１７Ｌ -1	松江市		建付地	（　）	不整形	南29m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	松江２１７Ｌ -5	松江市		更地	（　）	台形	南東10m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	松江２２１Ｔ -3	松江市		建付地	（　）	ほぼ台形	北11m国道、中間画地		２住居 (60,200)
e	松江２２１Ｔ -7	松江市		更地	（　）	台形	北東7m県道、西4m、二方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,653	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	78,374	100 [ 87.6]	89,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,500
b	(　 ) 80,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	99,846	100 [ 107.0]	93,314		93,300
c	(　 ) 66,548	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	68,606	100 [ 75.8]	90,509		90,500
d	(　 ) 45,692	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	65,274	100 [ 73.8]	88,447		88,400
e	(　 ) 77,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	76,433	100 [ 84.0]	90,992		91,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,500 円／㎡]

松江 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,971,889	6,315,950	22,655,939	21,065,400	1,590,539	（　0.9430） 1,499,878	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	27,270,509 円　　　　（　 26,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	500.00	ＲＣ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,021 ㎡	45.0 m x 23.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用と同様に各階の部分貸しを前提とした事務所を想定した

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	500.00	85.0	425.00	2,400	1,020,000	6.0	6,120,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	500.00	85.0	425.00	1,900	807,500	6.0	4,845,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	500.00	85.0	425.00	1,650	701,250	6.0	4,207,500
							0.0	0
～

～

計		1,500.00	85.0	1,275.00		2,528,750		15,172,500
								0

⑨年額支払賃料	2,528,750 円　×　12ヶ月　＝　 30,345,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,345,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,517,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,827,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,172,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 144,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,971,889 円　　　　（　 28,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江２１１Ｏ（賃貸）　　　　-11	2,042 ( 2,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,658 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江賃貸２１１Ｐ　　　　-1	2,287 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,537
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,410,000 円	282,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	910,350 円	30,345,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 724,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,707,200 円	282,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,315,950 円　（　　　　　　 6,186 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	282,000,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,065,400 円（　　　　　 20,632 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,971,889 円
②総費用	6,315,950 円
③純収益　①－②	22,655,939 円
④建物等に帰属する純収益	21,065,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,590,539 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,499,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,270,509 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,700 円／㎡）