鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２２１Ｋ -32	松江市		更地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
b	松江２２１Ｓ -8	松江市		更地	（　）	ほぼ整形	南東9.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	松江２２１Ｓ -12	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		２住居駐車付置義務 (60,200)
d	松江２１７Ｓ -43	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,671	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	96,532	100 [ 115.2]	83,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,800
b	(　 ) 60,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,497	100 [ 77.6]	77,960		78,000
c	(　 ) 66,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	65,170	100 [ 83.2]	78,329		78,300
d	(　 ) 61,538	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,538	100 [ 77.7]	79,199		79,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,900 円／㎡]

松江 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,013,703	3,814,524	14,199,179	13,446,000	753,179	（　0.9430） 710,248	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	12,913,600 円　　　　（　 31,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	245.00	Ｓ4	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	416 ㎡	12.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸しの店舗または事務所としての使用を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	85.0	208.25	2,200	458,150	6.0	2,748,900
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.00	85.0	208.25	1,950	406,088	6.0	2,436,528
							0.0	0
3～ 4	事務所	245.00	85.0	208.25	1,700	354,025	6.0	2,124,150
							0.0	0
～

～

計		980.00	85.0	833.00		1,572,288		9,433,728
								0

⑨年額支払賃料	1,572,288 円　×　12ヶ月　＝　 18,867,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 833.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,867,456 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 943,373 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,924,083 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,433,728 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,013,703 円　　　　（　 43,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江賃貸２２１Ｐ　　　　-1	2,289 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,678	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,709 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江賃貸２０７Ｐ　　　　-1	2,329 ( 2,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [130.0]	1,739
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	900,000 円	180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	566,024 円	18,867,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,728,000 円	180,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,814,524 円　（　　　　　　 9,170 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,446,000 円（　　　　　 32,322 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,013,703 円
②総費用	3,814,524 円
③純収益　①－②	14,199,179 円
④建物等に帰属する純収益	13,446,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	753,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	710,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,913,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
松江 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 5-10

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　宇野　栄

TEL.

鑑定評価額

33,200,000 円

１㎡当たりの価格

79,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市大正町字伊勢宮４４９番２外				②地積　(㎡)	416 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:2.5	事務所ＲＣ3	事務所、店舗、住宅等が混在する既成商業地域	南7.9m市道	水道、ガス、下水	松江 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７．９ｍ市道

交通

施設

松江駅南西方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

商住が混在する既成商業地域である。商業機能の低下が認められ、地価水準は底値圏域にあることから、当分の
間、地価水準は横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心部に所在する既成商業地域及び商住混在地域で、需要者の中心は地元の中小企業法人である。中
心市街地の大橋川沿岸において公共事業による商業地取引が続いているほか、立地に恵まれた松江駅一帯でビジネスホ
テルや飲食店舗等の特定用途への需要は見られるものの、既成商業地の需要は全般的に若干の減退ないし停滞傾向が続
いている。土地は規模４２０㎡で総額３３００万円程度が需要の中心と考えられるが、公共事業以外の取引は乏しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商住混在の既成商業地域であり、商業事業者向け賃貸市場の熟成の程度が低いため、収益価格は低位に試算された。一
方、比準価格は、類似地域内の信頼性又は規範性の高い取引事例に適切な補修正を行って試算しており、不動産市場の
実態を反映した説得力の高い価格が得られた。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて
、さらに前年公示価格からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響等から、県
内経済の回復は鈍化しており、先行き不透明
感を背景に、不動産の投資活動は弱含みであ
る。

松江駅周辺の既成商業地の需要は停滞してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２１７Ｇ -7	松江市		建付地	（　）	長方形	南12m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,500)
b	松江２１１Ｇ -28	松江市		底地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車付置義務高度利用地区 (90,360)
c	松江２１７Ｓ -15	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,390)
d	松江２２１Ｓ -12	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		２住居駐車付置義務 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,406	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,948	100 [ 94.6]	80,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,300
b	(　 98,907) 98,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,907	100 [ 124.2]	79,635		79,600
c	(　 ) 100,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,677	100 [ 122.9]	81,918		81,900
d	(　 ) 66,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	65,170	100 [ 83.9]	77,676		77,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,900 円／㎡]

松江 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,132,994	3,834,872	14,298,122	13,520,700	777,422	（　0.9430） 733,109	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	13,329,255 円　　　　（　 32,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	245.00	Ｓ4	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	416 ㎡	12.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも店舗または事務所としてのフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段・廊下等の共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	85.0	208.25	2,200	458,150	6.0	2,748,900
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.00	85.0	208.25	2,000	416,500	6.0	2,499,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	245.00	85.0	208.25	1,700	354,025	6.0	2,124,150
							0.0	0
4～ 4	事務所	245.00	85.0	208.25	1,700	354,025	6.0	2,124,150
							0.0	0
～

計		980.00	85.0	833.00		1,582,700		9,496,200
								0

⑨年額支払賃料	1,582,700 円　×　12ヶ月　＝　 18,992,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 833.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,992,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 949,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,042,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,496,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,132,994 円　　　　（　 43,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江賃貸２２１Ｐ　　　　-1	2,289 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,720	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,708 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江賃貸２１１Ｐ　　　　-1	2,287 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,704
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	569,772 円	18,992,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,737,600 円	181,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,834,872 円　（　　　　　　 9,218 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,520,700 円（　　　　　 32,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,132,994 円
②総費用	3,834,872 円
③純収益　①－②	14,298,122 円
④建物等に帰属する純収益	13,520,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	777,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	733,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,329,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,000 円／㎡）