鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２１７Ｇ -29	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
b	松江２２１Ｋ -48	松江市		更地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	松江２１７Ｐ -18	松江市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業 (90,500)
d	松江２１１Ｇ -10	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14m県道、南4m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,797	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,627	100 [ 93.1]	90,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,900
b	(　 ) 64,137	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	71,263	100 [ 85.9]	82,960		83,000
c	(　 ) 90,098	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,828	100 [ 102.0]	88,067		88,100
d	(　 ) 102,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	98,633	100 [ 117.8]	83,729		83,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,800 円／㎡]

松江 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,717,134	1,208,043	4,509,091	4,325,130	183,961	（　0.9430） 173,475	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	3,154,091 円　　　　（　 31,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	75.00	Ｓ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	5.6 m x 18.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの飲食店舗を想定

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

階段・廊下等の共用部分を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	69.3	51.98	2,700	140,346	6.0	842,076
							0.0	0
2～ 2	店舗	75.00	69.3	51.98	2,500	129,950	6.0	779,700
							0.0	0
3～ 3	店舗	75.00	69.3	51.98	2,200	114,356	6.0	686,136
							0.0	0
4～ 4	店舗	75.00	69.3	51.98	2,200	114,356	6.0	686,136
							0.0	0
～

計		300.00	69.3	207.92		499,008		2,994,048
								0

⑨年額支払賃料	499,008 円　×　12ヶ月　＝　 5,988,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの支払賃料を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,988,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,405 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,688,691 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,994,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,717,134 円　　　　（　 57,749 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江（賃）２１１Ｕ　　　　-1	829 ( 827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 50.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,211 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江賃１６１Ｇ　　　　-2712	2,131 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	2,388
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	289,500 円	57,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,643 円	5,988,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 555,800 円	57,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,900 円	57,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,900 円	57,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,208,043 円　（　　　　　　 12,202 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,900,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,325,130 円（　　　　　 43,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,717,134 円
②総費用	1,208,043 円
③純収益　①－②	4,509,091 円
④建物等に帰属する純収益	4,325,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	183,961 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	173,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,752 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,154,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松江 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 5-8

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　福田　満信

TEL.

鑑定評価額

8,610,000 円

１㎡当たりの価格

87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市東本町１丁目３３番１				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3	店舗Ｓ4	飲食店等が建ち並ぶ中心的商業地域	北11m市道	水道、ガス、下水	松江 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

松江駅北西方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店が多い繁華街で、景気低迷から競合する飲食街や駅前周辺へ顧客が流出し、空室率も上昇傾向である。コ
ロナ禍の影響で売上げが低迷して弱含みであるものの、底値水準にあるため調整段階の動向と見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松江市の中心既成商業地域を中心に、周辺混在地域も含む範囲である。需要者は地縁性を有する中小事業
者及び個人である。コロナ禍の影響を受けて売上げは低調である。事業清算等による宅地供給があるのに対し、需要は
依然低迷している。売り物件の市場滞留期間は長期であるものの、底値水準で土地利用が改善の期待もある。土地の取
引単価は７０～１００千円／㎡程度が取引の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は飲食店が多い既成商業地域で、賃貸不動産が介在しているものの、利回り重視の投資収益不動産や事業者向
けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。賃貸需要も弱く収益性と馴染まず、自用目的の取引が多い地域である。比準
価格は商業地需要の停滞傾向も反映して実証的な価格が求められた。したがって、規範性の高い比準価格を中心に、収
益価格は参考とし、代表標準地等との均衡及び前年価格等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松江 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[125.4]

[100.0]
100

86,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が長期に及び、大型店舗や通
信販売の影響もあって、地方は飲食観光産業
を中心に売上げは悪化し商業地需要は総じて
低迷している。

売上収益低迷や空室率の反映から需要低迷が
継続し、コロナ禍の影響もあって弱含みなが
ら底値で調整段階にある地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２２１Ｋ -48	松江市		更地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	松江２２１Ｓ -3	松江市		更地	（　）	ほぼ整形	北11.5m市道、西12m、角地		商業駐車付置義務地区計画等 (90,500)
c	松江２１７Ｇ -29	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
d	松江２１７Ｐ -18	松江市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,137	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	70,978	100 [ 84.7]	83,799	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,800
b	(　 ) 95,463	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	93,217	100 [ 104.0]	89,632		89,600
c	(　 ) 84,797	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,627	100 [ 95.0]	89,081		89,100
d	(　 ) 90,098	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,008	100 [ 102.0]	88,243		88,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

松江 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域内に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,717,134	1,208,243	4,508,891	4,325,130	183,761	（　0.9430） 173,287	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	3,150,673 円　　　　（　 31,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	75.00	Ｓ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	5.6 m x 18.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階のフロア貸し

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

階段廊下等の共用部分を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	69.3	51.98	2,700	140,346	6.0	842,076
							0.0	0
2～ 2	店舗	75.00	69.3	51.98	2,500	129,950	6.0	779,700
							0.0	0
3～ 3	店舗	75.00	69.3	51.98	2,200	114,356	6.0	686,136
							0.0	0
4～ 4	店舗	75.00	69.3	51.98	2,200	114,356	6.0	686,136
							0.0	0
～

計		300.00	69.3	207.92		499,008		2,994,048
								0

⑨年額支払賃料	499,008 円　×　12ヶ月　＝　 5,988,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,988,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,405 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,688,691 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,994,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,717,134 円　　　　（　 57,749 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江賃１６１Ｇ　　　　-2712	2,131 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	2,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,211 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江（賃）１８１Ｔ　　　　-12	1,458 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 82.0]	100 [110.0]	2,021
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	289,500 円	57,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,643 円	5,988,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 555,800 円	57,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,900 円	57,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,900 円	57,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,208,243 円　（　　　　　　 12,204 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,900,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,325,130 円（　　　　　 43,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,717,134 円
②総費用	1,208,243 円
③純収益　①－②	4,508,891 円
④建物等に帰属する純収益	4,325,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	183,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	173,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,750 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,150,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,800 円／㎡）