別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 松江 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 3-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　小村　光寛   TEL.

鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 松江市黒田町字馬場２４４番１ ②地積(㎡) 1,576  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 田 周辺の開発が活発な熟成度の高い地域 松江 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南  200 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 戸建て住宅向きの宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   35.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺地域での分譲マンション 開発等が進む熟成度の高い宅 地見込地地域。 道 路 接面道路無し 交通 施設 松江駅北西方 3.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺地域は幹線道路沿いの郊外型店舗や営業所等が連担する商住混在地域の背後に位置する。コロナ禍の影響の 程度が不明であるが、生活利便性からマンション等の共同住宅も多く、将来的には宅地開発が進むと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建て住宅向きの宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     22,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     21,000 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は既成市街地に隣接する宅地見込地。需要者は住宅団地開発を手がける地元や県外のデベロッパーと見込 まれる。標準地周辺は幹線道路沿いに郊外型店舗等も多く、若年層からの需要も見込まれ、周辺の宅地開発は堅調な動 きを示している。当地域では新型コロナウィルスの影響の程度が不明であるが、生活利便性のある地域として安定化傾 向にあり、マンション等の共同住宅も多く、将来的には各種の宅地開発が進むものと予測される。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 　松江市内の地域類似性が認められる宅地見込地の３事例を収集。市場性を反映した実証的な比準価格を基礎に、周辺 地域での宅地開発が進みつつあることから、戸建て住宅の開発を想定して控除後価格を求めた。実証的な比準価格に比 し、控除後価格は宅地開発に伴う造成費や整備費用等の想定が多い。よって規範性の高い比準価格を重視し、控除後価 格は参考に止め、単価と総額との関係や前年公示価格等の検討も行い、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     22,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的な景気回復基調が強まる中、コロナ禍による 影響が不透明である。松江市でも経済統計では企業 の景況感が改善されるなどの兆しが認められる。 周辺地域の不動産開発は依然として続いている。戸 建て住宅やマンション開発により、地域の熟成度も 高まっている。 共同住宅やマンション等の背後に位置するが、特に なし。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他