別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松江 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -37 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 8,950,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市竹矢町字上竹矢４８番１ ②地積 　(㎡) 422   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 南9.3m県道 水道、下水 東松江 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　９． ３ｍ県道 交通 施設 東松江駅南西方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に比較的近い市街化調整区域の農家住宅地域で、大きな変動要因は無い。底値水準にあるため横這い動向 にあったが、コロナ禍の影響等から弱含みの動向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松江市郊外の市街化調整区域に所在する住宅地域の範囲である。需要者の中心は地縁性を有する取得者 が多く、市外からの転入者は殆ど無い。農家住宅が多い郊外の地域であるため、宅地需要は減退傾向が続いており、コ ロナ禍の影響等から不安定な動向である。土地規模は４００㎡前後で、総額１０００万円以下の取引が中心であり、新 築の戸建物件の取引は殆ど無い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の農家住宅が多い地域で、適切な賃貸事例が存せず賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格を求 められなかった。根本的に収益性となじまない郊外の農家住宅地域で、弱含みの動向である。収益不動産投資はなく戸 建て住宅利用の自用目的取引が中心の地域である。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に、周 辺標準地等との均衡及び前年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、 地方では所得や雇用環境が不安定であるが、 住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整 段階にある。 地域変動要因がなく、市街化調整区域内の農 家住宅地域で、コロナ禍の影響もあり需要減 退が継続している地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％