別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松江 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -36 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市西尾町字梅母１５３２番５８ ②地積 　(㎡) 601   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街化区域に近い住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 松江 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 松江駅北東方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の緩和区域に位置する住宅地域である。松江第五大橋の完成により交通利便性が改善したもの の、団地の品等に劣り需要回復力が弱い。コロナ禍の影響も認められるが、底値で当面は横這いと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松江市郊外の市街化調整区域に所在する住宅地域の範囲である。需要者は地縁性を有する取得者が多い が、住宅団地等においては同一需給圏外からの転入者もある。近傍の松江第五大橋が完成してからは交通利便性が上昇 し、周辺道路整備事業等も進められているものの、コロナ禍の影響があり弱含みである。土地規模６００㎡で総額１７ ００万円前後、新築戸建住宅としては３０００万円程度の物件取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 適切な賃貸事例が存しない地域で、市街化調整区域の制約もあり賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格を求め られなかった。根本的に収益性となじまない地域で、対象住宅団地の需要は低迷した動向が継続しており、戸建て住宅 利用の自用目的取引が中心の地域である。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に、周辺標準地 等との均衡及び前年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、 地方では所得や雇用環境が不安定であるが、 住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整 段階にある。 周辺道路整備等が進行しているものの、需要 回復力に劣り横這い動向の高台住宅団地であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％