別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 松江 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -29 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.

鑑定評価額 4,060,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市宍道町昭和５７番 ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北西7.1m市道、背面道 水道、下水 宍道 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北７．１ ｍ市道二方路 交通 施設 宍道駅北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宍道町内の中心部に位置し優位性のある地域であるが、間口狭小・奥行長大な画地が標準的な地域であることか ら、近年の住宅需要とマッチせず、需要は限定的である。当面は弱含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧宍道町内の住宅地域と判断した。需要者の中心は、松江市内及び近隣市に勤務する者が、自己利用を目 的として取引を行うものと見込まれる。近隣地域は間口が奥行に比して狭小な画地を標準的とする古くからの住宅地域 で、需要者は当該地域に地縁・血縁的関係を有する者が中心になるものと思料される。土地は１００～２００㎡で３０ ０～６００万円程度、新築の戸建物件で２５００万円程度が需要の中心価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件は殆ど無く、賃貸市場が未成熟のため収益価格は試 算しない。一方、自用目的の取引が中心となっており、類似地域等において信頼性のある取引事例が採用でき、適切な 比準が行えた比準価格は、実証的で規範性は高いと思料される。従って、比準価格を中心に、前年同公示価格との価格 形成要因の変動状況を考慮した均衡も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。緩やかな金融環境のなか、土地需要 にも利便性などによる選別から二極化が進ん でいる。 間口の狭い奥行長大な画地が建ち並ぶ古くか らの街並みであり需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％