別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松江 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -28 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市乃白町字岡ノ空５８６番１５ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い郊外丘陵地の住宅 地域 東4.5m市道 水道、下水 乃木 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 乃木駅南方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の既成住宅団地である。生活利便性が比較的良好な乃木福富町で増加するミニ分譲地の高値取引の影響が 続く見込みであることから、当分の間、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内橋南地区郊外に所在する住宅地域であり、需要者は圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者も見 られる。圏内では中小規模分譲団地の開発による安定的な宅地供給が続いている中、生活利便施設が集積する田和山・ 大庭地区への接近性に恵まれた地域では需要の回復傾向がみられる。土地は規模３００㎡で総額１３００万円前後、新 築の戸建物件は３０００～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の丘陵地に位置する既成住宅団地である。当該地域は自己所有が中心の戸建住宅地域であり、貸家を想定すること が地域的に困難であるので、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、いずれも信頼性の高い取引事例から試算 したもので、不動産市場の実態を反映した精度の高い価格である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表 標準地からの検討及び前年公示価格からの検討もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [112.3] [101.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等から、県 内経済の回復は鈍化しているものの、土地取 引件数は増加傾向にある。 生活利便性の比較的良好な周辺地域のミニ分 譲地の高値取引の影響を受け、需要は堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％