別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松江 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -22 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 51,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市東津田町字宮原８８０番３ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 松江 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 松江駅南東方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外延部に位置するものの松江第５大橋の開通により利便性が向上し、周辺で宅地開発も進み、新興住宅地 域との競合があるものの、需要は底堅く、当面、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市の外延部周辺の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一般所得者層であり、圏外からの転 入もある。周辺で農地転用による宅地開発が進み、新興住宅地域との競合があるものの松江第５大橋の開通により利便 性が向上していることから、需要は底堅く、地価は安定的に推移している。土地は２５０㎡程度で１３００万円程度、 新築の戸建物件で３３００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に農地が残る既成住宅地域であり、自己使用の一般住宅と農家住宅が混在し、民間の賃貸住宅は少なく、最有効使 用を戸建住宅地と判断し、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を 選択して比準した。したがって、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることを考慮し、対象不動産の取引市 場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [127.2] [100.0] 100 51,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松江市の人口は減少傾向にあるものの低金利 等が続き、住宅地需要は改善傾向にあり、コ ロナ禍による経済悪化等の影響は顕在化して いない。 利便性が向上し、周辺で宅地開発も進み、需 要は堅調で、地価水準は安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％