別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松江 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -20 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市奥谷町１０６番６ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東4.2m市道 水道、ガス、下水 松江 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ２ｍ市道 交通 施設 松江駅北西方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境が比較的良好な既成住宅地域。周辺の新規分譲地との競合はあるものの格別の地域変動要因はなく、地価 動向は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松江市橋北地区に存する既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者が中心を占め、同一需給圏外からの需 要者も見受けられる。住環境が比較的良好な住宅地であるが、値頃感のある分譲住宅地との競合や価格水準が高位に位 置するため、宅地需要は停滞気味である。土地は２３０㎡程度で総額１４００万円前後が需要の中心で、新築の戸建住 宅は３４００万円程度が需要の中心である。市場自体は買い手市場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため、収 益価格は試算しなかった。よって、本件では市場性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地と の検討及び周辺公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [116.7] [101.0] 100 61,300  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動・個人消費・雇用情勢は新型コロナ ウイルス感染症の影響が残るものの、県内経 済は緩やかではあるが持ち直しつつある。 格別な地域変動要因はないが、住宅地需要は やや停滞気味である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％