鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２１１Ｐ -17	松江市		建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
b	松江２１１Ｋ -1	松江市		建付地	（　）	長方形	西17m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)
c	松江２１７Ｋ -22	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	松江２１７Ｋ -15	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	松江２１７Ｐ -19	松江市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,485	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.0]	80,431	100 [ 91.7]	87,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	88,600
b	(　 ) 90,751	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	91,842	100 [ 108.2]	84,882		85,700
c	(　 ) 65,541	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,256	100 [ 79.9]	80,421		81,200
d	(　 ) 65,632	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	73,581	100 [ 88.9]	82,768		83,600
e	(　 ) 97,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	96,808	100 [ 101.9]	95,003		96,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,800 円／㎡]

松江 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,728,594	1,195,534	4,533,060	4,086,180	446,880	（　0.9730） 434,814	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,696,280 円　　　　（　 30,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.40	Ｓ3	403.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	288 ㎡	17.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ・平均専有面積６７．２０㎡の６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	134.40	100.0	134.40	1,210	162,624	2.0	325,248
							1.0	162,624
2～ 2	住宅	134.40	100.0	134.40	1,210	162,624	2.0	325,248
							1.0	162,624
3～ 3	住宅	134.40	100.0	134.40	1,210	162,624	2.0	325,248
							1.0	162,624
～

～

計		403.20	100.0	403.20		487,872		975,744
								487,872

⑨年額支払賃料	487,872 円　×　12ヶ月　＝　 5,854,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 403.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,854,464 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 292,723 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,561,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	975,744 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,270 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 487,872 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 157,583 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,728,594 円　　　　（　 19,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江２０１Ｌ（賃）　　　　-1	1,358 ( 1,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,358	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,246 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松江賃１１１Ｇ　　　　-2202	1,243 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,151
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,400 円	62,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	175,634 円	5,854,464　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 596,100 円	62,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,195,534 円　（　　　　　　 4,151 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,100,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 403.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0651 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,086,180 円（　　　　　 14,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,728,594 円
②総費用	1,195,534 円
③純収益　①－②	4,533,060 円
④建物等に帰属する純収益	4,086,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	446,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	434,814 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,696,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松江 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 -19

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　福田　満信

TEL.

鑑定評価額

24,300,000 円

１㎡当たりの価格

84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市内中原町１４０番１				②地積　(㎡)	288 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模住宅が多い県庁に近い閑静な住宅地域	東17m市道	水道、ガス、下水	松江 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

中心部の既成住宅地域

街

路

基準方位　北　１７
ｍ市道

交通

施設

松江駅北西方

2.2km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心部の利便性の高い住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。低金利等を背景とした宅地需要回復により高
値取引が散見されていたが、コロナ禍の影響で慎重判断の動向である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松江市橋北部における価格上位の既成住宅地域である。需要者は地縁性を有する高額所得者などの２次
取得者が多いが、小規模画地については圏域外の１次取得者もある。根強い需要が認められる地域であるため、買い進
み傾向の取引も散見されるが、コロナ禍の影響から鈍い動向である。中心的な価格帯は２９０㎡程度の画地で２４００
万円程度、新築住宅で４５００万円を超過するため、高額不動産として市場性の減退の影響を受ける地域である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の中規模住宅を中心とする閑静な住宅地域である。周辺には共同住宅等が介在する住宅地域であるものの、収益価
格が比準価格に比較して低く求められた。これは賃貸市場の成熟度が低いことが原因で、自用目的の取引が多い地域で
ある。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に収益価格を参考とし、代表標準地との均衡及び前
年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松江 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 71,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[101.0]

100
[ 85.2]

[101.0]
100

83,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、
地方では所得や雇用環境が不安定であるが、
住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整
段階にある。

高値取引も散見され、総じて需要は安定から
反転上昇傾向にあったが、コロナ禍の影響で
慎重判断の動向である。

接面方位がやや優るものの、個別的要因に変
動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２２１Ｋ -23	松江市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.2m市道、中間画地		１中専 (60,168)
b	松江２１７Ｋ -22	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	松江２１７Ｐ -8	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m市道、中間画地		１住居駐車付置義務 (60,200)
d	松江２１７Ｐ -19	松江市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,017	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.0]	74,792	100 [ 91.0]	82,189	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	83,000
b	(　 ) 65,541	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,641	100 [ 81.6]	79,217		80,000
c	(　 ) 63,351	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	73,727	100 [ 86.5]	85,234		86,100
d	(　 ) 97,776	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	97,389	100 [ 103.4]	94,187		95,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,500 円／㎡]

松江 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域内に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,775,937	1,203,185	4,572,752	4,112,500	460,252	（　0.9730） 447,825	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,956,500 円　　　　（　 31,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.40	Ｓ3	403.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	288 ㎡	17.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積６７．２０㎡で全６室のアパートを想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	134.40	100.0	134.40	1,220	163,968	2.0	327,936
							1.0	163,968
2～ 2	住宅	134.40	100.0	134.40	1,220	163,968	2.0	327,936
							1.0	163,968
3～ 3	住宅	134.40	100.0	134.40	1,220	163,968	2.0	327,936
							1.0	163,968
～

～

計		403.20	100.0	403.20		491,904		983,808
								491,904

⑨年額支払賃料	491,904 円　×　12ヶ月　＝　 5,902,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 403.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,902,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 295,142 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,607,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	983,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 491,904 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 158,885 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,775,937 円　　　　（　 20,055 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江賃１１１Ｇ　　　　-2252	1,334 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,257 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松江賃１１１Ｇ　　　　-2202	1,243 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,173
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	250,000 円	62,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	177,085 円	5,902,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 600,000 円	62,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,500 円	62,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,500 円	62,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,203,185 円　（　　　　　　 4,178 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 403.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0651 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,112,500 円（　　　　　 14,280 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,775,937 円
②総費用	1,203,185 円
③純収益　①－②	4,572,752 円
④建物等に帰属する純収益	4,112,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	460,252 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	447,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,956,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100 円／㎡）