別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 松江 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -11 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市宍道町白石１７４５番１７ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東6m市道 水道、下水 宍道 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南   130 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宍道駅南方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地価下落が続いたことから値頃感はあるが、新興住宅団地の供給も多く、住宅地域としての競争力で魅力にやや 劣り、コロナ禍による経済環境の先行き不透明感から、当面は弱含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧宍道町内の戸建住宅を中心とする住宅地域と判断した。需要者の中心は、松江市内及び近隣市に勤務す る者が、自己の居住目的で取引を行うものと見込まれる。同一需給圏内では住宅地の新規供給が多く、供給過多による 弱含み傾向が続いてきたが、近時では値頃感もでて下落基調も落ち着き始めている。土地は２５０～３００㎡で４５０ ～６５０万円程度、新築の戸建物件で２５００万円程度が需要の中心価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件は殆ど無く、賃貸市場が未成熟のため収益価格は試 算しない。一方、自用目的の取引が中心となっており、類似地域等において信頼性のある取引事例が採用でき、適切な 比準が行えた比準価格は、実証的で規範性は高いと思料される。従って、比準価格を中心に、前年同公示価格との価格 形成要因の変動状況を考慮した均衡も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。緩やかな金融環境のなか、土地需要 にも利便性などによる選別から二極化が進ん でいる。 地域要因に特段の変動は見られない。新興住 宅団地との比較から競争力にやや劣る住宅団 地にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％