別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松江 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市北堀町９５番 ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北7m市道 水道、ガス、下水 松江 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ｍ市道 交通 施設 松江駅北西方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 橋北部の中心市街地に位置する古くから人気の高い閑静な既成住宅地域であり、需要は堅調で引き合いが強まっ ており、当面、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市橋北部の中心市街地に位置する既成住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一般所得者層で あり、圏外からの転入もある。閑静で住環境に優り、根強い需要が潜在する地域であるが、不動産の総額の制約が厳し くなるとともに、周辺の新興住宅地域との競合などにより、地価は長期の下落傾向にあったが、底値感から下げ止まり 上昇傾向にある。土地は３００㎡程度で２２００万円程度、新築の戸建物件で４２００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 閑静な自己使用の戸建住宅地域であり、敷地の広い戸建住宅が多く、民間の賃貸住宅は少なく、最有効使用を戸建住宅 地と判断し、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準 し、精度は高い。したがって、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることを考慮し、対象不動産の取引市場 の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 73,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松江市の人口は減少傾向にあるものの低金利 等が続き、住宅地需要は改善傾向にあり、コ ロナ禍による経済悪化等の影響は顕在化して いない。 ブランド力を有する住環境が良好な住宅地域 であり、値頃感も出て引き合いが強まり、地 価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％