別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　加藤　幹久   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市東津田町字根屋２２５２番４ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 南西6m市道 水道、下水 松江 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 松江駅南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に位置する既成の住宅地域である。当該地域に大きな影響を及ぼす要因はなく、需要減退を反映して地価 は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市橋南エリアの住宅地域である。需要者の中心は松江市内の居住者であるが周辺市町からの転入 もみられる。東津田エリアにおいては小規模開発も多くみられ比較的需要は多いが、当該地域は丘陵地に位置すること から人気は薄く、需要は減少傾向にある。土地は２６０㎡で１，２００万円程度、新築の戸建住宅で２，７００万円程 度が取引の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 丘陵地の戸建住宅地域であり、民間の賃貸住宅が少なく、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しない。居 住快適性を重視する自己使用目的の取引が支配的な地域であり、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、市 場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [145.2] [101.0] 100 45,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は地域経済 にも及ぶが、松江市の住宅地の不動産市場に おいては、その影響は限定的である。 丘陵地の住宅地である。利便性が悪いことか ら敬遠される傾向も強く、地価下落が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％