別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日吉津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日吉津 -2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　村上　保雄   TEL.

鑑定評価額 6,310,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西伯郡日吉津村大字今吉２８１番２外 ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 海岸に近い住宅地域 北東3.5m村道 水道、下水 伯耆大山 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模農家住宅が多い旧来の 住宅地域 街 路 基準方位北３．５ｍ 村道 交通 施設 伯耆大山駅北方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域であり、変動要因も見受けられないことから、現況のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、「日野川」以東の日吉津村及び米子市の市街化調整区域内の既成住宅地域が存する圏域。需要者の中心 は同圏域居住者がほとんどであるが、後継者不足により新たな住宅需要は期待薄である。しかしながら、周辺住宅地に おいては、住宅開発が進んできており、その影響が波及しているものと判断される。土地は３５０㎡程度で６５０万程 度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郡部の住宅地域に存し、アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場は形成されてい ないため、収益価格は試算し得なかった。比準価格の試算に当たっては、地域要因の比較等の過程において十分検討し た結果であり、信頼性は高いものと判断される。従って、最終的に再吟味した結果、比準価格をそのまま採用し、上記 の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地需要が減少気味の中、生活利便性が良好 であり人気のある地域と無い地域の二極化が 見られるようになってきた。 調整区域ながら、周辺の分譲地の影響を受け 、地価も上昇している。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％