別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 湯梨浜 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湯梨浜 -4 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 5,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡湯梨浜町大字方地字下田１０２４番外 ②地積 　(㎡) 698   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が多 い古くからの住宅地 域 南4m町道 水道、下水 松崎 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧東郷町の北東部に位置する 農家集落。 街 路 基準方位北　４ｍ町 道 交通 施設 松崎駅北東方 2.5km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が劣ることもあって需要は低迷している。地価水準は当面下落基調にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の農家集落であるが、特に旧東郷町内の農家集落が中心となる。需要者は圏域内に居住もしくは地縁 性を有する個人が中心であり、圏域外からの転入は期待できない。利便施設から離れていることや既成住宅地域に対す る需要者の選好性の低下が阻害要因となり、需要は依然として低迷している。取引は極めて少なく、取引があっても規 模や価格はまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件は皆無に等しく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しない。比準価格は町内の農 家集落内で成約した取引事例を採用しており、地域要因格差が大きいものもあるが、要因比較は地域の実情を考慮して 適切に行った。需要者は取引価格水準を指標として行動するのが一般的であることから、比準価格を採用し、農家集落 に対する選好度等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 分譲地の需要は旺盛であるが、その他の地域 は低迷が続いている。 地域要因に特段の変動は見られず、依然とし て農家集落に対する選好度は低く、需要は低 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％