鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

湯梨浜 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０９３ -38	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.7m町道、中間画地		（都） (70,240)
b	２２１０９３ -39	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東2m町道、南東1.1m、角地		（都） (70,240)
c	２２１０９３ -40	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m町道、北4m、西4m、三方路		（都） (80,360)
d	２２１０９３ -41	東伯郡湯梨浜町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m町道、中間画地		都計外
e	２２１０６３ -16	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.7m町道、西2.5m、角地		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,000	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 82.8]	8,277	100 [ 141.5]	5,849	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,850
b	(　 ) 9,208	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	9,619	100 [ 141.5]	6,798		6,800
c	(　 ) 9,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	8,750	100 [ 130.1]	6,726		6,730
d	(　 ) 7,934	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	9,280	100 [ 137.7]	6,739		6,740
e	(　 ) 5,952	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	6,225	100 [ 102.6]	6,067		6,070

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,400 円／㎡]

湯梨浜 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		農村集落地域にあり、アパート等の需要がほとんど無く、賃貸市場が形成されていないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
湯梨浜 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湯梨浜 -2

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　谷口　敬雄

TEL.

鑑定評価額

1,800,000 円

１㎡当たりの価格

6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東伯郡湯梨浜町大字宇野字西屋敷１５７９番１外				②地積　(㎡)	281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他） (70,270)
	1:3	住宅Ｗ2	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南東4.5m町道	水道、下水	倉吉 8.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

北は海、南は丘陵地が迫る農
家集落である。

街

路

基準方位北、４．５
ｍ町道

交通

施設

倉吉駅北東方

8.8km

法令

規制

（都）
(70,270)

⑤地域要因の将
　来予測

旧羽合町の海岸部で東端に位置し、面的広がりを欠いた地域であり、南方背後の住宅地域は特に街路が狭隘であ
る。町中心部から孤絶した農家集落で、徐々に集落機能が低下しており、価格水準は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、町内の海岸部や山寄の一般住宅も混在する農家集落等である。一般住宅も見られる農家集落であり、地
区内を中心とした地縁・血縁的需要が主で、特に近隣地域はその傾向が強い。価格が下落し他所から転入も期待できる
反面、高齢化が進み地域内で隣地を買収する等の個人需要は低下している。一般住宅地としては適当な画地規模で、土
地は２００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

求められた試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価
格は海岸部周辺や山寄の類似農家集落の事例と農家集落である近隣地域との特性を十分比較考量したもので、客観性・
検証性に富む試算価格である。したがって、居住者の長期的漸減、各種施設の統廃合等による町中心部からの孤立化等
、地域要因の変動状況を勘案し、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      6,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町中心部から遠い農家集落は、各種公共施設
・農協支所等が統廃合され、全般的に衰退傾
向が認められる。

大規模農家集落ではあるが、農協支所の廃止
・保育所の統合等集落機能の低下と孤立化が
認められ、戸数の減少等衰退している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

湯梨浜 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６３ -15	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	不整形	南西4.5m町道、北西2.6m、角地		（都） (70,270)
b	２２１０６３ -16	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.7m町道、西2.5m、角地		都計外
c	２２１０９３ -39	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東2m町道、南東1.1m、角地		（都） (70,240)
d	２２１０９３ -40	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m町道、北4m、西4m、三方路		（都） (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,020	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	6,483	100 [ 107.0]	6,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,060
b	(　 ) 5,952	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	6,225	100 [ 100.8]	6,176		6,180
c	(　 ) 9,208	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	9,619	100 [ 138.5]	6,945		6,950
d	(　 ) 9,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	8,750	100 [ 133.2]	6,569		6,570
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,400 円／㎡]

湯梨浜 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			農家集落であり、既成宅地化しており、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		農家住宅地域で、貸家に対する需要がなく、賃貸市場が発達していない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ