別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三朝 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三朝 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 2,340,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡三朝町大字山田字下前河原７２３番３ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,270) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 南東4.5m町道 水道、下水 倉吉 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅、農家住宅のほか、 農地も見られる住宅地域。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 倉吉駅南東方 8.1km 法令 規制 （都）  (70,270) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅と農家住宅が混在する古くからの住宅地域。地域要因の変化は見られない。今後とも現状有姿の状況 が続くと予測される。地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、「山田」・「三朝」・「大瀬」等の住宅地域で、一般住宅のほか農家住宅も介在する地域を含む。圏 域全体に地縁的選好性が強く、地縁・血縁を有する需要者が多いと思料される。需要者は戸建住宅を求める比較的若年 層の一次取得者が中心であると思われるが、人口の減少等から需要は低調な状況が続いている。需要の価格帯は、土地 は３００万円前後、新築戸建物件が出回ることはないが、新築不動産の相場は２，５００万円程度までと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益価格及び積算価格については後記の理由により試算不可能。一方、比準価格は、同一需給圏の類似地域に存する 多数の事例を収集し採用して試算した価格である。取引時点のやや古い事例も存するが、広域的な観点から現実的で妥 当な価格が試算されたと思料する。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、近隣地域及び 同一需給圏内の類似地域の動向等についても総合考量して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減や高齢化等の影響で町域全体に不動産 需要は先細り、経済動向や新型コロナウイル ス感染症等の経済的・社会的要因が追い打ち をかけている。 地域要因の変化は見られない。静態的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％